Wynajem nieruchomości w Wielkiej Brytanii bywa stabilnym źródłem dochodu. Każdy właściciel, czyli landlord, musi działać zgodnie z przepisami, aby chronić zarówno siebie, jak i swoich najemców.
W tym poradniku krok po kroku wyjaśnimy, jakie obowiązki spoczywają na landlordzie w UK. Jakie prawa mu przysługują? Na co powinien zwrócić uwagę najemca?
Bezpieczeństwo najemców
Najważniejszym obowiązkiem właściciela jest zapewnienie bezpieczeństwa lokatorom. To nie tylko kwestia dobrej woli – prawo wyraźnie nakłada konkretne wymagania.
Certyfikaty bezpieczeństwa:
- musisz posiadać ważne raporty bezpieczeństwa instalacji elektrycznej (EICR – Electrical Installation Condition Report) oraz instalacji gazowej.
- od 2025 roku w przypadku wynajmu krótkoterminowego certyfikaty muszą być potwierdzane co roku. Dla najmu długoterminowego raport EICR jest ważny przez 5 lat. Pamiętaj, aby przechowywać kopie raportów dla każdej kontroli HMRC.
W gestii właściciela leży także wyposażenie nieruchomości w czujniki dymu na każdym piętrze, najlepiej połączone systemowo, i czujniki tlenku węgla w każdym pomieszczeniu z urządzeniem spalającym paliwo (kominek, kuchenka gazowa). Brak któregokolwiek z elementów grozi karą do 5 tys. funtów.
Utrzymanie nieruchomości w dobrym stanie jest obowiązkiem właściciela, a jeżeli posiadasz mieszkanie typu leasehold, musisz opłacać fundusz remontowy części wspólnych budynku.
Pisemna umowa najmu
Umowa najmu mieszkania powinna zostać sporządzona w formie pisemnej i dostosowana do indywidualnych warunków. Nie polegaj wyłącznie na darmowych wzorach z internetu, ponieważ mogą być nieaktualne lub niepełne. Warto skonsultować umowę z prawnikiem, aby uniknąć kosztownych sporów w przyszłości. W umowie muszą znaleźć się dane kontaktowe właściciela lub agencji zarządzającej, w tym numer alarmowy do zgłoszeń nagłych awarii. Bez tego pobieranie czynszu nie jest legalne.
Zanim podpiszesz umowę, masz obowiązek sprawdzić, czy twój najemca ma prawo do wynajmu w Wielkiej Brytanii. Konsekwencją niedopełnienia tego obowiązku jest grzywna do 20 tys. funtów. Dochód z najmu zawsze należy zgłosić do HMRC, niezależnie od tego, czy działasz jako osoba prywatna, czy prowadzisz spółkę typu LTD.
WAŻNE! Przed podpisaniem umowy należy przygotować inwentaryzację, najlepiej z dołączonymi zdjęciami i podpisami obu stron.
Depozyt – zabezpieczenie i obowiązki formalne
Depozyt przy wynajmie mieszkania w UK to kaucja będąca standardowym zabezpieczeniem właściciela przed zniszczeniami, zaległościami itp., przeważnie równa wysokości 5-tygodniowego czynszu w Anglii i Walii.
Musisz:
- zgłosić depozyt do rządowego systemu ochrony depozytów (Deposit Protection Scheme) lub wykupić polisę ubezpieczeniową (Insured Scheme) w 30 dni od pobrania kaucji.
- dostarczyć najemcy Prescribed Information – dokument potwierdzający miejsce przechowywania depozytu i zasady jego ochrony.
Od 2025 roku HMRC wprowadziło surowe kary za opóźnienia w zgłoszeniu depozytu. Kilka dni zwłoki może skutkować karą równą trzykrotności pobranej kaucji.
Rozliczenie najmu jako osoba prywatna – Income Tax
Jeżeli wynajmujesz nieruchomość na własny rachunek, twój dochód z najmu podlega Income Tax.
Stawka podatku zależy od wysokości całkowitego dochodu i wynosi od 20 do 45 proc.
- Wszystkie dokumenty związane z najmem musisz posiadać w wersji cyfrowej.
- Rozliczenie podatkowe składa się online.
- Self Assessment trzeba składać 4 razy do roku.
Rozliczenie najmu poprzez spółkę LTD – Corporation Tax
Jeżeli wynajmem zajmuje się spółka LTD, podatek, którym się rozliczasz, to Corporation Tax. Wysokość podatku zależy od dochodu spółki i wynosi od 19 do 26,5 proc.
Wszystkie koszty bieżące, czyli naprawy i wymiany w nieruchomości, np. naprawa dachu, wymiana zepsutego bojlera czy odmalowanie ścian, zaliczysz do rocznego rozliczenia podatkowego i odliczysz od przychodu z najmu.
Jeżeli inwestujesz w ulepszenia nieruchomości, które podnoszą jej wartość (np. nowa kuchnia), traktuje się je jako wydatki kapitałowe i możesz je uwzględnić przy rozliczeniu po sprzedaży nieruchomości.
Podsumowując, najłatwiej zapamiętać to w następujący sposób:
- naprawa lub wymiana = koszt bieżący,
- ulepszenie = wydatek kapitałowy.
Dzięki tej prostej regule łatwiej będzie ci prowadzić księgowość i rozliczać się poprawnie z HMRC.
