artykuł dostarczony przez klienta
Wielkimi krokami zbliża się koniec kolejnego roku i powiedzieć, że w sferze nieruchomości na rynku brytyjskim wydarzyło się sporo, to nadal, jakby nie powiedziało się nic.
Rok 2021 był zdecydowanie rokiem, w którym można było zaobserwować wiele zmian zarówno w kwestii wartości nieruchomości (wyceny, rzeczoznawcy), w dziale kredytów (banki, produkty, kryteria), w sferze podatków czy choćby zauważyć wiele zmian na rynku, które miały silny wpływ na każdą z osób, która chciała wejść na rynek właśnie w tym roku.
W tym artykule, podejmuję się krótkiej i treściwiej analizy wydarzeń, które miały miejsce w 2021 roku, z perspektywy Doradcy Hipotecznego.
Początek roku 2021 był zdecydowanie okraszony dużą dozą niepewności, która miała związek ze wszystkimi wydarzeniami z roku wcześniejszego. Rynek nieruchomości cały czas podejmował małe kroki mające na celu, powrót do warunków sprzed pandemii. Wciąż działające programy pomocy finansowej jak i zmiany podatkowe (Bonuce Back Loan, Furlough Scheme oraz zmiany dotyczące Stamp Duty Land Tax), czy choćby utrzymanie stóp procentowych na historycznie niskim poziomie, sprzyjały powolnemu, lecz mocno ukierunkowanemu osiągnięciu celu.
W pierwszym kwartale roku 2021 produkty o wysokim wskaźniku LTV (Loan to Valu – proporcja bilansu hipoteki do wartości nieruchomości), zwłaszcza tym powyżej 85% kształtują się na stosunkowo wysokim poziomie, niespotykanym w ostatnich latach przed ogłoszeniem pandemii. Z drugiej zaś strony produkty o niskich wskaźnikach LTV są nisko oprocentowane czy nawet bardzo nisko; co zdecydowanie sprzyja wszystkim pożyczkobiorcom, których hipoteka w stosunku do wartości nieruchomości jest niska (poniżej 75%). Banki coraz częściej uaktualniają swoje kryteria dotyczące osób samo-zatrudnionych (Sole Traders/Partnerhsps/Direcotrs of Limited Company) i przez to coraz elastyczniej zaczynają definiować swoją pozycję wobec osób, które musiały skorzystać z pomocy dofinansowania (SEISS Grnat – Self-Employment Income Support Scheme, Bounce Back Loan).
Rzeczoznawcy majątkowi bez problemu mogą rezerwować wyceny nieruchomości wymagane przez banki przy zakupie lub przekredytowaniu. Agenci nieruchomości zaczynają bardzo dobrze organizować plan na cały rok, a doradcy hipoteczni zaczynają wypełniać swoje dzienniki na tydzień lub nawet na kilka tygodni do przodu spotkaniami z osobami, których ambicje związane z nabyciem nieruchomości zostały w pewnym stopniu stłamszone w roku 2020 i chcieli zrealizować swoje plany już w 2021 roku.
W temacie kredytów hipotecznych mógłbym się rozpisywać na wiele stron, próbując swoich sił w analizie zmian produktów hipotecznych na przestrzeni ostatnich 12 miesięcy. Postaram się jednak treściwie podejść do tematu i w prostych słowach opisać cały ciąg wydarzeń.
Tak, jak wcześniej pisałem, początek roku charakteryzował się produktami, które na wysokich poziomach LTV były, można powiedzieć, bardzo drogie – produkty do 90% LTV kształtowały się na poziomie 3-3.5% lub czasem więcej, a produkty na poziomie do 95% sięgały nawet poziomu około 4%+.
Warto również wspomnieć, że powrót produktów do poziomu 95% LTV był w pewnym sensie konsekwencją decyzji rządu o powrocie programu Mortgage Guarantee od 19.04.2021 roku.
W tym samym czasie produkty o niższym wskaźniku LTV są wycenione bardzo nisko i zdecydowanie zaczynają być punktem zainteresowania dla tych osób, które mogą sobie pozwolić na wysoki depozyt lub posiadają dużą wartość Equity w swojej nieruchomości (Equity – różnica pomiędzy wartością nieruchomości, a wszystkimi długami zabezpieczonymi pod tą wartość).
Abstrahując od wszystkich mniejszych i większych zmian na rynku nieruchomości, w tym samym momencie pojawia się jedna i ta sama zmiana spotykana co roku wywołująca uśmiech na twarzach – wiosna. Dni stają się dłuższe, ładna pogoda sprzyja coraz bardziej aktywnemu spotykaniu się ludzi, co niesie ze sobą konsekwencje w postaci coraz szybszej wymiany informacji oraz obserwacji. Okres ten jest swego rodzaju niewielkim zapalnikiem dla dużej części społeczeństwa do podjęcia decyzji związanej z rynkiem nieruchomości – Skoro on/ona może, to mogę i ja. Trend ten obserwuję od kilku lat i można powiedzieć, że jego precyzyjność (pod warunkiem, że nie mamy do czynienia z sytuacjami jakim była/jest pandemia) jest dość przewidywalna.
W tym samym momencie na rynku zaczyna się pojawiać wiele informacji, które stają się motorem napędowym do kolejnych wydarzeń:
– Abolicja podatkowa zostanie wydłużona (mowa tutaj o podatku Stamp Duty Land Tax)
– Furlough Scheme zostanie wydłużony
– Bounce Back Loan są aktywnie udzielane biznesom tego wymagającym
– Bank of England Base Rate zostaje utrzymany na historycznie niskim poziome 0.1%
– SEISS Grants są cały czas udzielane – 29.05.2021 zostały przedstawione plany dotyczące drugiej tury grantów. W późniejszym czasie kolejne tury grantów zostały również ogłoszone.
Wszystkie te zmiany i informacje w dużej mierze przyczyniły się do zapoczątkowania efektu kuli śnieżnej z rozpędzającym się popytem na nieruchomości, widzianym wśród tutejszego społeczeństwa.
Instytucje finansowe działające w sferze kredytów hipotecznych wychwyciły odpowiedni moment na przełomie około 2-3 miesięcy (około maj-lipiec 2021) i wprowadziły wiele zmian dotyczących produktów finansowych oraz ich dostępności. Zaczęły powracać produkty, które w 2020 roku zostały zabrane z rynku, oprocentowane na produktach o wysokim wskaźniku LTV (do 90% czy do 95%) zaczęły one być dość szybko obniżane, kryteria bankowe czy kalkulatory służące do wyliczania zdolności finansowej są uaktualnione, oferując coraz szerszy zakres dostępności.
Warto tutaj wspomnieć, że niektóre produkty (na niskim wskaźniku LTV) zostały obniżone do poziomu poniższej 1% (nie było niczym dziwnym widzieć produkty na poziomie 0.99%, 0.85% czy czasem niżej – w zależności od banku).
To wszystko spowodowało bardzo szybki wzrost popytu na nieruchomości – można powiedzieć, że ze wszystkich stron. Zarówno osoby, kupujące swoją nieruchomość po raz pierwszy (First Time Buyers) czy osoby myślące o przeprowadzce (Home Movers), czy nawet inwestorzy w nieruchomości do wynajęcia (Buy To Lets), mogli w końcu zacząć czerpać korzyści z niskich oprocentowań.
Wysoki popyt rozkręcony przez wszystkie te zmiany, na samym początku szedł w parze z podażą nieruchomości na rynku. Natomiast już na początku trzeciego kwartału 2021 można było zaobserwować sytuację, w której ilość dostępnych nieruchomości na rynku drastycznie spadła, dostępność nowych nieruchomości została ograniczona (nieruchomości były tak szybko sprzedawane, że jednym z największych problemów było umównie się na obejrzenie nieruchomości, nie mówiąc już o fizycznym pojawieniu się na danej posesji, do czego bardzo często nie dochodziło, gdyż zwyczajnie nieruchomość była sprzedawana szybciej osobom umówionym wcześniej).
W tym punkcie można przytoczyć bardzo prostą zależność związaną z makroekonomią – wysoki poziom popytu (na nieruchomości) niska/niższa podaż (nieruchomości dostępnych na rynku) wraz z wysoką podażą pieniądza na rynku (niskie oprocentowania na kredytach, nieopłacalne oprocentowania na kontach oszczędnościowych, abolicja podatkowa SDLT, SEISS Grants, Furloguh, Bounce Back Loans etc), spowoduje wzrost inflacji (wartość nieruchomości).
I właśnie ten silny trend wzrostu wartości nieruchomości można zaobserwować obecnie na rynku – średnia wartość nieruchomości w UK w październiku 2021 wynosiła 268 349 GBP (październik 2020 było to 243 576 GBP).
Obecnie bardzo często słyszę, że nie jest problemem uzyskanie kredytu, lecz znalezienie akceptowalnej nieruchomości. Osoby prywatne myślące o zakupie dla siebie nieruchomości prześcigają się w odwiedzaniu nieruchomości (nierzadko jest to 10-20 wizyt na jednej posesji w ciągu 1-2 dni). Inwestorzy często starają się negocjować cenę, lecz ich wysiłki idą na marne, gdyż często muszą się mierzyć z osobami gotowymi zapłacić powyżej Asking Price (cena sugerowana przez agenta nieruchomości).
Obecny rynek, można zdecydowanie zdefiniować jako rynek osób sprzedających.
Warto wspomnieć też, że jest to bardzo często obecnie spotykana sytuacja, gdzie zarówno sprzedawcy, kupujący oraz agent nieruchomości są bardzo optymistyczni, jeśli chodzi o wartość nieruchomości i często dochodzi do porozumienia miedzy stronami co do ceny zakupu na danym poziomie. Cena ta nierzadko jest szybko zweryfikowana przez rzeczoznawcę majątkowego, działającego w imieniu banku i spotykam się z sytuacją taką, gdzie wartość nieruchomości zaakceptowana przez rzeczoznawcę jest niższa nic cena zakupu ustalona przez strony biorące udział w transakcji.
W takim przypadku osoby kupujące, widząc jaka jest sytuacja na rynku, są przygotowani pokryć różnicę (czasem po lekkiej ponownej negocjacji ceny) ze swoich prywatnych środków tak, aby móc dokończyć całą transakcję zakupu.
- Przeczytaj też: Na czym polega program Help to Buy Shared Equity? Zapytaliśmy o to doradcy hipotecznego z Milton Keynes
Cześć opisanych wcześniej zmian miało również swój koniec w roku 2021:
– Abolicja podatkowa SDLT – jedna zmiana nastąpiła z końcem czerwca 2021, druga zaś zmiana z końcem września 2021 – reżim podatkowy związany z zakupem nieruchomości powrócił do pozycji sprzed ogłoszenia pandemii.
– Program Furlough został zakończony 30.09.2021
– SEISS Grants – program ukończony 30.09.2021 – łącznie zostało wypłaconych 5 osobnych grantów.
Dodatkowo z dniem 16.12.2021 stopy procentowe Bank of England Base Rate zostały podniesione do poziomu 0.25%. Przygotowując się na taką ewentualność banki w tym momencie działające pod dużą presją i zmagające się z bardzo dużą ilością aplikacji zweryfikowały swoje portfolio produktów. Tym samym w listopadzie 2021 można było zaobserwować zmiany dotyczące produktów hipotecznych mające na celu podwyższenie oprocentowania na wielu poziomach wskaźnika LTV o kilka punktów.
Rozpędzone zainteresowanie rynkiem nieruchomości w pewnym sensie zaabsorbowały wszystkie te mniej lub bardziej negatywne zmiany i na chwilę obecną rynek nieruchomości jest bardzo dynamicznie zmieniającym się miejscem.
W roku 2022 osobiście chciałbym widzieć mniej lub więcej stabilizacji na rynku nieruchomości. Natomiast widząc już pierwsze artykuły opisujące proponowane zmiany lub cały czas wiszące widmo korekty stóp procentowych, zaczynam nabierać podejrzeń, że ten rok również może obfitować w wiele zmian mających niesamowity wpływ na to, jak będzie ten rok wyglądał.
Będąc osobą zachowawczą, zawsze lubię poświęcać czas na obserwacje i kierować swoje podejście do rynku bazując chociażby na zmianach w pierwszym i na początku drugiego kwartału 2022 – zdecydowanie zawsze daje mi to dobry obraz, jak rynek może reagować na wprowadzane zmiany. Jestem zwolennikiem obserwowania rynku, a nie jego przewidywania i dostosowania się do panujących warunków. Jeśli w niedalekiej przyszłości drastyczne zmiany nie odwrócą biegu wydarzeń, będzie niezbędnym, aby obecny stan rynku zaakceptować jako ’druga norma’ – tak jak jest teraz, tak pozostanie. Ważne jest, aby każdą naszą decyzję podejmować zgodnie z naszym świadomym ryzykiem, umiejętnościami oraz możliwościami zarządzania tym ryzykiem.
NOTA PRAWNA
Twój dom może zostać Ci odebrany, jeśli nie będziesz terminowo spłacał rat kredytu hipotecznego lub innej pożyczki pod zastaw domu.
Wojciech Symonowicz
Doradca Hipoteczny, The Mortgage Store (TMS) Ltd
E-mail: [email protected]
