artykuł dostarczony przez klienta
Ostatnie lata na Brytyjskim rynku pokazały, iż zakup nieruchomości do wynajęcia jest procesem bardzo popularnym wśród inwestorów, a co więcej, jeśli jest odpowiednio zorganizowany, może być również bardzo dochodowy. Jak ten rynek wygląda obecnie i w co lubią inwestować Polacy, o tym opowie nam Doradca Hipoteczny Milton Keynes.
Galopująca inflacja sprawia, że nasze oszczędności tracą wartość. Jak można w obecnej sytuacji najlepiej zainwestować swoje pieniądze?
Aby odpowiedzieć na to pytanie, ważnym jest, aby dobrze zdefiniować, czym jest inflacja i w jaki sposób ona dotyczy nas wszystkich. Inflacja to nic innego jak: stały wzrost cen dóbr na rynku (jeśli patrzymy ze strony osób sprzedających) lub stała obniżka siły nabywczej pieniądza (jeśli patrzymy ze strony osób kupujących) i jest ona bardzo blisko związana z popytem i podażą (zarówno tych dóbr jak i na te dobra oraz pieniądza na rynku w zależności, jaki aspekt rynku jest analizowany).
Nas jako użytkowników rynku inflacja dotyka w każdym aspekcie życia. Towary kupowane w sklepie stają się coraz droższe, cena benzyny za litr jest coraz wyższa czy choćby koszty utrzymania naszego miejsca zamieszkania stale rosną (np. coraz wyższe ceny gazu prądu czy wody). Cześć osób również powie, że kiedyś za £40 można było wykonać tygodniowe zakupy dla rodziny czy zatankować samochód do pełna. Dzisiaj jednak te £40 nie wystarczą i za tę samą kwotę jesteśmy w stanie kupić znacznie mniejszą ilość rzeczy.
A więc co zrobić, aby nasze pieniądze były bezpieczniejsze w starciu z obecnie galopującą inflacja? W tym miejscu pozwolę sobie przytoczyć cytat J Paul Getty ‘if it appreciates buy it, if it depreciates lease it’ czyli w wolnym tłumaczeniu – jeśli dobro nabiera na wartości, warto je kupić, jeśli dobro traci na wartości warto je wydzierżawić.
A co to oznacza tak dokładnie? Aby pieniądze, które obecnie posiadamy mogły utrzymać swoją siłę nabywczą, warto je zainwestować w aktywa, które stale nabierają na wartości. Historycznie tymi aktywami były właśnie nieruchomość, metale szlachetne, akcje czy choćby fundusze inwestycyjne. Obecnie gama tych opcji została rozwinięta o kryptowaluty czy NFTs. Natomiast warto pamiętać, że niektóre z inwestycji mogą być obarczone dużym (lub większym niż czasem chcemy zaakceptować) ryzykiem i nasze środki, które zainwestowaliśmy, możemy stracić. Patrząc na drugą cześć tego cytatu, nie ma sensu lokować wszystkich swoich oszczędności w dobro, które traci na wartości z biegiem lat i dużo korzystniejszą opcją może być dzierżawa (lease). Najlepszym przykładem takiego dobra jest obecnie drogi samochód.
W ostatnim czasie bardzo dużo osób, wybiera właśnie inwestycje w nieruchomości jako sposób na ‘walkę’ z inflacją, gdyż jest to rynek dla nich wręcz namacalny, łatwiejszy do zrozumienia, zarządzania i czują się na tym rynku bardziej bezpiecznie. Ważnym jest, aby wybierać takie aktywa inwestycyjne, które w swoim charakterze odzwierciedlają nasz poziom ryzyka, który jesteśmy w stanie zaakceptować.
Czy inwestowanie w nieruchomości jest nadal opłacalne?
Na chwilę obecną jest to zdecydowanie rynek, na którym się dużo dzieje. Osoby, które miały okazję zakupić nieruchomość w ostatnich latach, widzą jak wartość tej nieruchomości rośnie. Osoby, które zakupiły nieruchomość inwestycyjną, widza jak czynsz otrzymywany z niej również wzrósł. A więc można by się pokusić o stwierdzanie, iż rynek ten jest bardzo opłacalny dla inwestorów. Wszak, jak to powiedział Mark Twain ‘Buy land, they're not making it anymore’. To natomiast w długim okresie czasu bardzo ładnie się łączy z definicją podaży (mniej produktu na rynku, na który jest wysoki popyt oznacza wyższa cenę). Natomiast warto pamiętać, że ten rynek tak samo jak inne rynki nie pozostaje bez ryzyka. W ostatnich latach doświadczyliśmy kilku bardzo znaczących wydarzeń, które spowodowały duże zmian na rynku (np. Brexit czy pandemia). Również, obecna sytuacja geopolityczna w Europie może skutkować długofalowymi zmianami wpływającymi na wszystkich inwestorów na rynku nieruchomości.
Ważne jest zatem, aby decyzja o wejściu na rynek nieruchomości była oparta na naszej pełnej analizie – jaki jest poziom ryzyka, które możemy (i chcemy) zaakceptować? Czym jest to ryzyko? Jakie będą nasze kroki, jeśli zarobimy na tym rynku? Jakie będą nasze decyzje, jeśli zaczniemy ponosić straty? Jak to wpłynie na nas, naszą sytuacje finansowa? Itd.
W co najczęściej inwestują Polacy na Wyspach?
Jako doradca hipoteczny zauważyłem, że świadomość i umiejętności Polaków na rynku inwestycji w nieruchomości w ostatnich latach znacząco wzrosły. Polacy stają się dużo bardziej odważni w swoich decyzjach i podejmują wyzwania, które jeszcze 5-7 lat temu były zdecydowanie poza ich zasięgiem. Zakup nieruchomości pod wynajęcie (single AST – dla jednej rodziny) jest najbardziej popularną opcją, gdyż można ją nazwać ‘pierwszym krokiem do inwestycji w nieruchomości’. Natomiast jak to często bywa apetyt rośnie w miarę jedzenia i jest to wręcz na porządku dziennym, że odbywam rozmowy z klientami odnośnie inwestycji w House in Multiple Occupation (HMO – wynajęcie nieruchomości na pokoje), inwestycje w Serviced Accommodation/Holiday Lets (wynajem, krótko terminowy) czy Multi Unit (inwestycje w nieruchomości składające się z kilku niezależnych jednostek mieszklanych).
Coraz częściej brane są pod uwagę inne sposoby własności takie Limited Company Special Purpose Vehicle (inwestowanie poprzez spółkę celową z organiczną odpowiedzialnością). Również nie jest to dla mnie zaskoczeniem, jeśli od doświadczonych inwestorów padają pytania o Kredyty Dewloperskie, możliwość inwestycji w nieruchomości komercyjne czy choćby bardzo popularne ‘flipy’ (zakup, remont z powiększeniem wartości i sprzedaż z zyskiem). Warto jednak ‘nauczyć się chodzić, zanim zaczniemy biegać’ – wybierajmy na początku taki typ inwestycji, który jest dostosowany do naszej wiedzy i umiejętności, a z biegiem lat jak nasze doświadczanie wzrośnie, powiększmy swoje portfolio o bardziej złożone produkty.
Warto korzystać z pomocy profesjonalnych doradców ds. inwestycji?
Zdecydowanie TAK. Pozwolę sobie odpowiedzieć na to pytanie w punktach a ‘doradców ds. inwestycji’ zdefiniuje jako wszystkie osoby biorące czynny udział na rynku nieruchomości (prawnicy, księgowi, doradcy hipoteczni, lokalni agenci nieruchomości, doświadczeni inwestorzy, budowlańcy czy choćby osoby zarządzające nieruchomościami)
– NAUKA: Każda z wyżej wymienionych osób może mieć nieoceniony wpływ na to, w jaki sposób zorganizujemy swoje portfolio. Nasz sukces w tej branży będzie sumą wiedzy, którą udało nam się zdobyć od tych osób i od tego, w jaki sposób tę wiedze wykorzystamy.
– DOŚWIADCZENIE: Pamiętajmy, że często doradcy (zwłaszcza ci, którzy na rynku działają od dłuższego czasu) często mówią poprzez pryzmat wcześniejszych transakcji czy projektów.
– WSPARCIE: Nigdy nie będzie tak, że cały nasz plan będzie się spełniał po naszej myśli. To, do kogo będziemy mogli się zwrócić o poradę, jeśli napotkamy przeszkodę, będzie zależało od tego, jakimi osobami się otaczamy i jaki mamy z nimi kontakt.
– PROBLEMY: Unikanie podstawowych błędów jest pewnie głównym powodem, dla którego warto na samym początku rozpocząć współpracę z zaufanymi doradcami. Osoby, te w prosty i przystępny sposób powinny mieć możliwość nakreślania różnego rodzaju rozwązań i dostosowaniu rekomendacji do naszych potrzeb.
– KONTAKTY: W każdej branży jest tak, ze ‘ktoś kogoś zna’. Możliwość dzielenia się kontaktami do innych osób, które na daną chwilę mogą posiadać rozwiązanie zaistniałej sytuacji lub problemu jest tym bardziej istotne, im bardziej podejmujemy decyzję o złożoności naszych inwestycji.
5. Jakie są prognozy na ten rok w związku z inwestycją w zakup domów/mieszkań pod wynajem?
Na chwilę obecną rynek ten jest niesłychanie ‘gorący’ i zdanie to na pewno mogą potwierdzić osoby, które są gotowe zakupić nieruchomość, lecz spotykają się z brakiem dostępnych nieruchomości do zakupu lub osoby, które w ostatnim czasie wystawiły nieruchomość na wynajem i znalazły najemców w ciągu kilku dni bez większego wysiłku przygotowanych do pokrycia czynszu, który jest zdecydowanie wyższy niż jeszcze kilka lat temu.
Taka sytuacja nie będzie jednak trwała wiecznie i jak to historia pokazała, możemy wcześniej czy później musieć się zmierzyć z zmianami, które w krótszym (myśląc w kategoriach inwestycji nieruchomości) czasie mogą bardzo negatywnie wpłynąć na nasze portfolio. To natomiast w jaki sposób poradzimy sobie w takiej sytuacji, będzie zależne od naszego przygotowania jak i również dywersyfikacji ryzyka i umiejętnego jego zarzadzania.
Wojciech Symonowicz
Doradca Hipoteczny, The Mortgage Store (TMS) Ltd
E-mail: [email protected]
