Spory sąsiedzkie mogą stanowić ogromny problem, kiedy chcemy sprzedać nieruchomość w Wielkiej Brytanii. Niezależnie od tego, czy konflikt dotyczy hałasu, problemów związanych z granicami działek, czy zupełnie absurdalnych kwestii, należy go ujawnić przed kupcem. Inaczej transakcja sprzedaży może zostać anulowana, a sprzedający zmuszony do zapłaty odszkodowania. Warto wiedzieć, jak rozwiązać takie sytuacje, aby nie wpłynęły negatywnie na proces sprzedaży.
Dlaczego spór sąsiedzki może być problemem przy sprzedaży nieruchomości?
Prawo brytyjskie zobowiązuje sprzedających do ujawnienia wszelkich istotnych informacji na temat nieruchomości, w tym także istniejących sporów sąsiedzkich. Wiadomo jednak, że informowanie osób, które są zainteresowane kupnem naszego domu, o kłótliwych sąsiadach lub kwestiach spornych i toczących się konfliktach, będzie oczywiście zniechęcające. Dlatego wiele osób ukrywa zatargi sąsiedzkie. Jednak jeśli taki konflikt zostanie zatajony, kupujący może później dochodzić swoich praw w sądzie, co może prowadzić do poważnych konsekwencji, takich jak roszczenia o odszkodowanie lub unieważnienie transakcji.
Zgodnie z prawem, sprzedawca musi wypełnić formularz TA6, który jest częścią dokumentacji przekazywanej potencjalnym nabywcom. W formularzu tym należy wskazać, czy doszło do jakichkolwiek sporów lub problemów z sąsiadami. Zatajanie takich informacji może być uznane za próbę wprowadzenia kupującego w błąd, co w przyszłości może prowadzić do roszczeń z tytułu „mis-selling” (błędne przedstawienie oferty).
Jednakże jak wynika z badań, prawie jeden na pięciu sprzedawców przyznaje, że nie ujawnił potencjalnym nabywcom sporów z sąsiadami podczas sprzedaży swojego domu.
Jakie rodzaje sporów sąsiedzkich mogą wpłynąć na sprzedaż?
Sąsiedzi z piekła rodem, potrafią zmienić życie mieszkających obok osób w koszmar. Do najczęstszych sporów sąsiedzkich, które mogą wpłynąć na sprzedaż domu, należą:
- Problemy z hałasem – regularne zakłócanie spokoju przez sąsiadów może odstraszyć potencjalnych nabywców.
- Granice działki – spory o to, gdzie dokładnie przebiega granica między nieruchomościami.
- Problemy z dostępem – np. blokowanie dostępu do drogi wspólnej lub garażu.
- Ogród i zieleń – drzewa lub krzewy rosnące na posesji sąsiada, które mogą rzucać cień, niszczyć płot, przechodzić na nasz teren czy stwarzać inne problemy.
- Zaniedbanie sąsiednich nieruchomości – zły stan techniczny nieruchomości sąsiadujących, zagracone podjazdy oraz przejścia, zaniedbane ogródki.
Jak rozwiązać spory przed sprzedażą?
Jeżeli masz konflikt z sąsiadem, ważne jest, aby spróbować go rozwiązać przed sprzedażą domu. Wówczas nie będzie konieczności informowania o sporach, ani narażania się na problemy poprzez ich zatajenie. Oto kilka kroków, które mogą pomóc:
- Rozmowa z sąsiadem – Zanim przejdziesz do bardziej formalnych kroków, spróbuj nawiązać spokojny dialog. Czasem sąsiad może nie zdawać sobie sprawy z problemu i może być skłonny go rozwiązać bez większych trudności.
- Mediacja – Jeśli rozmowa nie przynosi rezultatów, możesz rozważyć skorzystanie z mediatora. W UK dostępne są usługi mediacyjne, które pomagają w rozwiązywaniu konfliktów sąsiedzkich bez konieczności wchodzenia na drogę sądową. Mediacja może być tańszym i mniej stresującym rozwiązaniem niż proces sądowy.
- Council – W przypadku uciążliwego hałasu lub innych problemów, możesz zgłosić się do lokalnej rady (local council). Mają one uprawnienia do interweniowania w sprawach związanych z hałasem czy nieodpowiednim stanem technicznym nieruchomości.
- Porada prawna – W trudniejszych przypadkach warto skonsultować się z prawnikiem. Może on doradzić, jakie kroki podjąć, aby zabezpieczyć swoje interesy przed sprzedażą nieruchomości.
- Zawarcie ugody – Jeśli uda się osiągnąć porozumienie z sąsiadem, warto zawrzeć formalną ugodę na piśmie, która rozstrzygnie spór raz na zawsze. W przypadku granic działki, może to wymagać zmiany zapisu w księdze wieczystej.
Co zrobić, jeśli nie da się rozwiązać sporu przed sprzedażą?
Jeśli mimo prób nie uda ci się rozwiązać konfliktu, musisz ujawnić spór w formularzu TA6. Ukrywanie tego faktu może prowadzić do poważnych konsekwencji prawnych. Warto być uczciwym wobec kupujących, aby uniknąć potencjalnych roszczeń w przyszłości.
Kupujący może być bardziej skłonny do zaakceptowania sytuacji, jeśli konflikt jest w trakcie rozwiązywania lub jeśli masz formalną ugodę z sąsiadem. Jeśli jednak spór jest poważny i nierozwiązany, może to wpłynąć na cenę nieruchomości lub zniechęcić potencjalnych nabywców.
Jakie są konsekwencje zatajania sporu sąsiedzkiego?
Jeśli zdecydujesz się nie ujawniać sporu, a kupujący dowie się o nim po zakupie, mogą cię pozwać za „mis-selling”. Oznacza to, że wprowadziłeś kupującego w błąd, co może skutkować:
- Unieważnieniem transakcji – Kupujący może żądać unieważnienia umowy kupna, co oznacza, że będziesz musiał zwrócić pieniądze i odzyskać nieruchomość.
- Roszczenia o odszkodowanie – Kupujący może domagać się odszkodowania, jeśli konflikt sąsiedzki wpłynie negatywnie na jego komfort życia lub wartość nieruchomości.
Sprzedaż nieruchomości z nierozwiązanym sporem sąsiedzkim może być trudna, ale nie jest niemożliwa. Kluczem jest szczerość wobec potencjalnych nabywców oraz próba rozwiązania konfliktu przed sprzedażą. Warto rozważyć mediację lub poradę prawną, aby znaleźć rozwiązanie, które będzie korzystne dla obu stron. Pamiętaj, że zatajanie konfliktu może prowadzić do poważnych konsekwencji prawnych, dlatego lepiej działać zgodnie z prawem i być transparentnym.