Wybór banku, waluty, okresu spłaty – to tylko niektóre dylematy, które stoją przed przyszłym kredytobiorcą. Trzeba zdecydować o kolejnej ważnej kwestii – wybrać raty malejące, czy równe.
Ta decyzja nie mniej zaważy na naszych finansach na przestrzeni kilkunastu, czy kilkudziesięciu lat, niż kwestie oprocentowania czy waluty. W tej ostatniej kwestii wybór jest zawsze najtrudniejszy, gdyż wymaga od nas, jeśli nie zdolności wizjonerskich, to przynajmniej poważnego zastanowienia się nad swoją przyszłą strategią finansową związaną z oszczędzaniem oraz inwestowaniem, jak również określenia swoich przyszłych, potencjalnych możliwości finansowych. Do wyboru mamy dwie opcje spłaty: spłatę w ratach równych oraz spłatę w ratach malejących. Spłacane przez nas raty składają się z 2 części: kapitału i odsetek. Kapitał to pieniądze, które pożyczyliśmy od banku na zakup mieszkania. Odsetki to cena pobierana przez bank za udostępnienie nam tej pożyczki. Różnice pomiędzy ratami równymi i malejącymi polegają tak naprawdę na różnym zestawieniu tych dwóch składników raty.
Raty równe
Gdy wybierzemy raty równe, inaczej annuitetowe, przez cały okres spłaty kredytu nasze comiesięczne wpłaty do banku będą takie same. W tym przypadku część kapitałowa raty systematycznie rośnie w ciągu całego okresu spłaty, zaś część odsetkowa sukcesywnie maleje. Początkowo większą część comiesięcznej spłaty stanowią więc odsetki, a bardzo niewielką – kapitał. Proporcje te zmieniają się w miarę. Przy stałym oprocentowaniu wysokość rat równych przez cały czas jest taka sama. Przy kredycie o zmiennym oprocentowaniu, banki waloryzują ratę kredytu, gdyż spłata wyliczana jest na podstawie obowiązującej w danym dniu stopy procentowej. W praktyce oznacza to, że co jakiś czas – przeważnie raz na kwartał – banki dokonują przeliczenia harmonogramu naszych spłat z uwzględnieniem nowego oprocentowania. Dzieje się tak, gdyż w momencie zmiany oprocentowania, bank – chcąc zachować określoną początkowo wysokość raty – musiałby skrócić lub wydłużyć okres spłaty kredytu tak, by żadna ze stron nie była stratna. Zamiast tego bank woli utrzymać stały okres spłaty kredytu, przelicza więc harmonogram spłat. W efekcie zmienia się wysokość spłat obowiązujących kredytobiorcę w ustalonym okresie, np. 3-miesięcznym. Kolejna korekta może nastąpić po kolejnej zmianie oprocentowania.
Raty malejące
Jeśli zdecydujemy się na raty malejące, to przez cały okres kredytowania nasze comiesięczne wpłaty do banku będą systematycznie maleć. Będziemy spłacać co miesiąc stałą część kapitału, a do tego odsetki od jeszcze nie spłaconej części kredytu. Spłata ustalana jest w następujący sposób: wielkość przyznanego kredytu dzielona jest przez liczbę rat, które mamy do spłacenia. Otrzymujemy wysokość miesięcznej raty kapitałowej. Wpłacając ją co miesiąc do banku pomniejszamy tym samym wielkość kredytu do zwrotu. Do każdej raty kapitału bank dolicza nam co miesiąc odsetki od pozostałej do spłacenia części kredytu. Dlatego właśnie spłaty największe są na początku, a potem – z każdym miesiącem – stopniowo maleją. W przypadku wyboru systemu rat malejących, część kapitałowa w każdej racie będzie taka sama.
Dla kogo raty równe?
Spłacając kredyt w ratach równych zaczynamy od niższych kwot niż te, które musielibyśmy wpłacać przy ratach malejących. Dzięki temu nie musimy nadwerężać naszego domowego budżetu i w początkowym okresie spłaty zostawiamy sobie więcej pieniędzy w kieszeni. Jeżeli mamy kłopot z wykazaniem się odpowiednią zdolnością kredytową, wówczas forma spłat może mieć bezpośredni wpływ na wysokość przyznanego przez bank kredytu. Dlatego, ze względu na metody stosowane przez banki do oceny zdolności kredytowej (im mniejsza comiesięczna spłata kredytu, tym łatwiej go uzyskać), wybierając formę rat równych mamy szansę na większy kredyt, gdyż w oczach banku będzie nas na niego stać. W przypadku rat równych, miesięczna rata – zwłaszcza na początku – jest znacznie mniejsza niż w przypadku rat malejących. Dla wielu osób nie bez znaczenia jest fakt, że spłatę kredytu rozciąga się w czasie, w ten sposób płacąc bankowi mniejsze sumy, a „zaoszczędzone” w ten sposób pieniądze można zainwestować w taki sposób, by stopa zwrotu z inwestycji była wyższa niż koszty związane z oprocentowaniem kredytu. System rat równych można polecić osobom, które przewidują, że ich sytuacja finansowa w najbliższych latach utrzyma się na dotychczasowym poziomie lub nawet poprawi.
Dla kogo raty malejące?
Jeżeli wybierzemy system rat malejących, łączna suma wszystkich odsetek, jakie oddamy bankowi w całym okresie spłaty będzie niższa, niż wówczas, gdy wybierzemy system rat równych.
Dzieje się tak dlatego, że w systemie rat malejących szybciej spłacamy kapitał, dlatego odsetki w każdym kolejnym miesiącu naliczane są od coraz mniejszej kwoty. Raty malejące na pewno nie są wskazane dla kogoś, kto ma niską zdolność kredytową i nie poradzi sobie z wyższymi obciążeniami domowego budżetu w początkowych latach spłaty. Taki system spłaty kredytu jest jednak dobrym rozwiązaniem dla tych, którzy na razie mogą płacić dużo, ale przewidują, że za jakiś czas ich sytuacja może ulec zmianie. Dlatego wolą się zabezpieczyć i wybrać taki wariant spłaty, który z czasem będzie wymagał coraz mniejszych nakładów finansowych. Również ci, którzy chcą jak najszybciej spłacić swój kredyt, a nie mają odwagi skorzystać z krótszego terminu (krótszy termin równoznaczny jest z wyższą ratą), zyskają wybierając raty malejące. Z racji tego, że szybko spłacają kapitał, będą mieli mniej odsetek do zapłacenia w chwili spłaty całości zadłużenia.
Co wybrać?
Porównując koszt kredytu i biorąc pod uwagę łączną kwotę odsetek zapłaconych bankowi w stosunku do kwoty kredytu widzimy, że wybierając formę spłat równych zapłacimy bankowi więcej odsetek, niż w przy wyborze spłat malejących.
Różnica wynika z tempa spłaty kapitału (jest ono większe przy spłacie malejącej) i tym samym szybciej malejącej podstawy do naliczania odsetek. Warto jednak zwrócić uwagę na fakt, że pieniądze płacone dzisiaj mają wartość wyższą niż te same pieniądze płacone jutro. Jeżeli weźmiemy więc pod uwagę spadek siły nabywczej pieniądza pod wpływem czasu, wówczas okaże się, że koszt kredytu jest prawie taki sam, niezależnie, czy wybierzemy formę spłat równych, czy malejących. I jeszcze jedna kwestia – raty równe w mniejszym stopniu obciążają budżet domowy w początkowym okresie spłaty, a tym samym pozwalają – przy jednoczesnej spłacie kredytu – systematycznie oszczędzać. To bowiem bardzo ważne, by kredyt nie pozbawiał nas jednocześnie możliwości oszczędzania, co może nastąpić przy wyborze rat malejących.
