Holenderski rynek mieszkaniowy jest jednym z najbardziej problematycznych w Europie. Coraz trudniej znaleźć dach nad głową. To właśnie ten kontekst sprawił, że Amsterdam zdecydował się ograniczyć zakup mieszkania pod kątem inwestycyjnym. Zjawisko szeroko opisywane m.in. przez Broersma Werken & Wonen pokazuje, jak daleko państwo może się posunąć, by chronić funkcję mieszkaniową miast.
Amsterdam chce ograniczyć liczbę lokali wykorzystywanych jedynie okazjonalnie. Według władz takich mieszkań jest obecnie od 2,5 do 3 tys.
W Holandii brakuje 400 tys. mieszkań
Szacuje się, że w Holandii brakuje blisko 400 tys. mieszkań i domów. W ostatnich latach do użytku oddawano regularnie około 70–80 tys. mieszkań, podczas gdy rządowe cele mówią o potrzebie budowy nawet 100 tys. rocznie. Co istotne, część „nowych” lokali to efekt adaptacji biur albo nadbudów. Jednocześnie z rynku ubywają tysiące domów z powodu rozbiórek.
W związku z problemem Amsterdam wprowadza zasadę, zgodnie z którą zakup mieszkania musi być powiązany z faktycznym zamieszkaniem. Nowe przepisy obejmą osoby posiadające już nieruchomość w innym miejscu, a w stolicy utrzymujące tzw. pied-à-terre. Pozwolenie na zakup drugiego domu po 1 stycznia 2026 roku będzie wydawane tylko w określonych przypadkach. Wtedy, gdy właściciel pracuje w Amsterdamie co najmniej dwa dni w tygodniu, sprawuje regularną opiekę nad mieszkańcem miasta lub mieszkał tu przez kilka lat przed wyjazdem za granicę. Obecni właściciele drugich mieszkań otrzymają pozwolenia czasowe, ważne przez rok.
Władze miasta podkreślają, że celem regulacji nie jest karanie uzasadnionych sytuacji życiowych, lecz walka z długotrwale nieużywanymi lokalami, które mogłyby służyć mieszkańcom. Zapowiedziano wprowadzenie klauzuli elastyczności, pozwalającej urzędnikom reagować na szczególne przypadki, takie jak rozwód. Jednocześnie Amsterdam jasno sygnalizuje, że mieszkania mają przede wszystkim pełnić funkcję miejsca do życia, a nie bazy wakacyjnej. Miasto argumentuje, że nawet niewielka liczba uwolnionych lokali ma znaczenie w kraju, w którym szacunkowo około 90 tys. mieszkań stoi pustych, a setki tysięcy osób nie mają własnego M.
Presja na rynek mieszkaniowy nie bierze się znikąd
Holandia wciąż się zaludnia. Wzrost liczby mieszkańców jest napędzany głównie imigracją zarobkową oraz napływem uchodźców, ale także starzeniem się społeczeństwa. Ludzie żyją dłużej, a struktura gospodarstw domowych się zmienia, co zwiększa zapotrzebowanie na lokale. Migranci szukają mieszkań blisko metropolii i miejsc pracy. Osoby starsze natomiast często pozostają w dużych, niedostosowanych do ich potrzeb lokalach w miastach. Efektem wieloletnich napięć jest eksplozja cen.
Polityka znana jako „opkoopbescherming” koncentruje się na lokalach, które mogłyby być realnie dostępne dla młodych rodzin, singli czy kupujących po raz pierwszy. Ograniczenia nie eliminują inwestycji całkowicie, lecz przesuwają je w stronę droższych segmentów rynku, pozostawiając tańsze mieszkania lokalnym mieszkańcom.
Coraz więcej holenderskich miast mówi „stop” inwestorom
Ograniczenia lub całkowite zakazy kupna mieszkań na wynajem wprowadzono już w takich miastach jak Amsterdam, Rotterdam, Utrecht czy Haga, ale także w mniejszych ośrodkach, m.in. Eindhoven, Delft, Groningen, Leiden, Tilburg, Maastricht czy Zwolle. W części z nich regulacje obejmują całe terytorium miasta, w innych wybrane dzielnice. Rotterdam zdecydował się na model punktowy, obejmujący około 30 proc. miasta, natomiast Amsterdam, Utrecht i Haga wdrożyły rozwiązania o charakterze ogólnomiejskim. Łącznie ponad 15 dużych gmin prowadzi politykę ograniczeń, a kolejne analizują jej wprowadzenie.
Mimo wszystko to stolica Holandii jest dzisiaj symbolem restrykcyjnego podejścia do inwestorów prywatnych. Obowiązujące przepisy sprawiają, że około 60–75 proc. zasobu mieszkaniowego w Amsterdamie jest niedostępne dla zakupów typu buy-to-let. Kluczowym kryterium jest wartość podatkowa WOZ – wszystkie nieruchomości wycenione na 623 tys. euro lub mniej podlegają obowiązkowemu zakazowi wynajmu przez cztery lata od zakupu. W tym czasie właściciel musi zamieszkać w lokalu samodzielnie lub pozostawić go niewynajętym. Tylko mieszkania przekraczające ten próg pozostają otwarte na natychmiastowe inwestycje najmu, co znacząco zawęża pole działania inwestorów.
