Jeszcze na początku marca 2026 roku klienci finansujący swoje nieruchomości w Wielkiej Brytanii mogli liczyć na stosunkowo przyzwoite warunki. Stopy procentowe oscylowały w granicach 4,6%, a nawet dochodziły do 4,0%. Obecnie ciężko o stawkę poniżej 5,6%. A First Time Buyers muszą się nawet liczyć z powyżej 6,0%. Wzrost stóp procentowych ogranicza dostęp do mortgage także Polakom w UK.
Wojna w Iranie wpłynęła nie tylko na ceny ropy. Konflikt i problemy gospodarcze przełożyły się także na hipoteki. Koszt hipoteki jest coraz droższy, a na rynku jest mniej ofert dla First Time Buyers.
Mortgage – wzrost stóp procentowych
Mechanizm jest prosty, choć jego skutki bywają bolesne. O ile kredyty hipoteczne ze zmiennym oprocentowaniem są powiązane ze stopą Banku Anglii, o tyle produkty o stałym oprocentowaniu są wyceniane na podstawie kontraktów terminowych na stopy procentowe – tzw. swap rates.
Swap rates – kluczowy mechanizm, przez który globalne wydarzenia przekładają się na koszty kredytów hipotecznych – wzrosły z najniższego poziomu od połowy 2022 roku (tuż przed wybuchem konfliktu) do wielomiesięcznych szczytów w ciągu zaledwie kilku dni od pierwszych uderzeń.
Od początku konfliktu z Iranem swap rates wzrosły o ponad jeden punkt procentowy. W odpowiedzi ceny stałoprocentowych kredytów hipotecznych skoczyły o podobne lub nawet wyższe kwoty.
Skala podwyżek – twarda rzeczywistość
Liczby mówią same za siebie. Na dzień 25 marca 2026 roku średni 2-letni fixed-rate mortgage wynosił 5,56% (wobec 4,83% na początku miesiąca), a typowy 5-letni fix osiągnął 5,54% (w porównaniu z 4,95% na początku marca). Dane za Moneyfactscompare.
Nie jest to tylko statystyka – to realne pieniądze. Dla przykładu jeśli porówna się stawki jednego z dużych banków z dnia 27 lutego i z połowy marca, zauważymy wzrost stóp z 3,67% do 4,37% przy mortgage 2-letni fix. Przy kredycie na 250 000 funtów z 25-letnim terminem spłaty oznacza to ponad 96 funtów miesięcznie więcej. Daje to prawie 1 160 funtów rocznie.
Co ciekawe i niepokojące, średnia stawka dla kredytów 2-letnich po raz pierwszy od lat wskoczyła powyżej średniej dla kredytów 5-letnich.
Co z kupującymi po raz pierwszy?
Szczególnie mocno odczuwają to osoby z niskim wkładem własnym. Od 6 marca 2026 roku wycofano ponad 200 produktów dla klientów z 5% wkładem własnym (95% LTV). Tylko w sobotę 21 marca zniknęło 52 oferty w tej kategorii – największy jednodniowy spadek od czasu wspomnianego mini-budżetu. Tak zwani First Time Buyers muszą się liczyć z koniecznością wyższych kosztów albo dozbierania gotówki na depozyt. Wielu Polaków, którzy decydują się na zakup pierwszej nieruchomości w Wielkiej Brytanii otrzymuje oferty powyżej 6,0%. Podczas gdy jeszcze miesiąc temu szukając ofert mogli liczyć na 5-5,6%.
Wycofywanie produktów – mniej opcji dla klientów
Problem nie dotyczy tylko wysokości stawek. Od 9 marca 2026 roku banki wycofały z rynku ponad 1 500 produktów hipotecznych – czyli ok. jednej piątej całej oferty rynkowej. Kredytobiorcy mają teraz do wyboru mniej niż 6 000 produktów. 21 marca w ciągu jednego dnia zniknęło 448 ofert – największy jednodniowy spadek od czasu mini-budżetu z września 2022 roku.
Część mniejszych pożyczkodawców tymczasowo wycofała wszystkie swoje stałoprocentowe oferty, czekając na stabilizację rynku. Wielu brokerów zaczyna teraz rozważać dla swoich klientów produkty tracker (o zmiennej stopie), które nie mają opłat za wcześniejszą spłatę – by za jakiś czas móc łatwo przejść na korzystniejszy fixed rate.
Co dalej?
Optymistyczne prognozy zakładają szybkie porozumienie pokojowe i powrót swap rates poniżej 4%, choć nawet wtedy może minąć kilka miesięcy, zanim stawki kredytów hipotecznych wrócą do poziomu sprzed konfliktu. Pesymistyczny – przedłużająca się wojna z zamkniętą Cieśniną Ormuz i utrwalenie się wyższych kosztów kredytów, ze stagflacją w tle.