W mieszkaniu panuje upał przekraczający 35 stopni? Jakie prawa ma najemca?

W mieszkaniu panuje upał, który nie pozwala spać, odpoczywać ani normalnie funkcjonować? Dla tysięcy najemców w Niemczech to już nie chwilowy dyskomfort, ale codzienność. Szczególnie trudna sytuacja dotyczy mieszkań na poddaszach, niewielkich lokali z jednym oknem i bez możliwości przewietrzenia. Tymczasem niemieckie przepisy nadal znacznie lepiej chronią lokatorów przed zimnem niż przed ekstremalnymi temperaturami latem.

Kolejne fale upałów pokazują, że niemiecki rynek mieszkaniowy nie nadąża za zmianami klimatu. W wielu mieszkaniach temperatury przekraczają 35 stopni Celsjusza. Natomiast w skrajnych przypadkach są wyższe niż na zewnątrz. Najbardziej cierpią osoby wynajmujące niewielkie lokale na ostatnich kondygnacjach, na poddaszu, często z oknami skierowanymi na południe. Brak zewnętrznych rolet, odpowiedniej izolacji czy klimatyzacji sprawia, że mieszkania zamieniają się w prawdziwe pułapki cieplne.

W mieszkaniu panuje upał. Dlaczego problem dotyczy głównie najemców?

Ponad połowa mieszkańców Niemiec mieszka w wynajmowanych lokalach. Wielu z nich nie ma wpływu na standard techniczny budynku ani możliwości przeprowadzenia kosztownych modernizacji.

Szczególnie trudna jest sytuacja osób wynajmujących:

• małe kawalerki z jednym oknem,
• mieszkania bez możliwości stworzenia przeciągu,
• lokale na poddaszach,
• mieszkania od strony południowej,
• lokale  wybudowane kilkadziesiąt lat temu.

W takich miejscach temperatura utrzymuje się powyżej 30–35 stopni nawet przez całą dobę. W nocy ściany i dach oddają zgromadzone ciepło. Dlatego mieszkanie praktycznie się nie wychładza. Najbardziej narażone na skutki upału są dzieci, seniorzy, kobiety w ciąży oraz osoby przewlekle chore.

Niemieckie budownictwo nie było projektowane na takie upały

Eksperci zwracają uwagę, że zdecydowana większość niemieckich budynków mieszkalnych powstała jeszcze przed 1990 rokiem. Projektowano je przede wszystkim z myślą o ograniczaniu strat ciepła zimą, a nie ochronie przed wielodniowymi falami upałów.

Choć obecna ustawa o efektywności energetycznej budynków (Gebäudeenergiegesetz – GEG) przewiduje konieczność ograniczania przegrzewania nowych budynków latem, starsze nieruchomości nie muszą być automatycznie dostosowywane do nowych standardów. W praktyce oznacza to, że wielu najemców mieszka w lokalach, które nie zapewniają odpowiedniej ochrony przed ekstremalnymi temperaturami.

Jakie prawa ma najemca, gdy w mieszkaniu panuje upał?

To właśnie tutaj pojawia się największy problem.

Niemieckie prawo najmu bardzo precyzyjnie reguluje minimalne temperatury zimą. Wynajmujący ma obowiązek zapewnić odpowiednie ogrzewanie mieszkania. Zwykle od 20 do 24 stopni Celsjusza, w zależności od rodzaju pomieszczenia.

Nie istnieją jednak przepisy określające maksymalną dopuszczalną temperaturę w mieszkaniu latem.

Oznacza to, że sam fakt, iż w lokalu panuje 34 czy 36 stopni, nie daje automatycznie prawa do obniżenia czynszu ani żądania montażu klimatyzacji.

Kiedy właściciel może ponosić odpowiedzialność?

Nie oznacza to jednak, że najemca pozostaje całkowicie bez ochrony.

Jeżeli mieszkanie nagrzewa się dlatego, że budynek został wykonany niezgodnie z przepisami obowiązującymi w chwili jego budowy lub występują w nim poważne wady techniczne, lokator może dochodzić swoich praw.

Możliwe jest również dochodzenie roszczeń w sytuacji, gdy temperatura jest tak wysoka, że lokal przestaje nadawać się do normalnego zamieszkania. Są to jednak sprawy oceniane indywidualnie przez sądy. Dlatego  wymagają udokumentowania skali problemu.

Prawnicy podkreślają, że właściciel zasadniczo ma obowiązek utrzymywać standard budynku odpowiadający przepisom obowiązującym w momencie jego wybudowania. Co do zasady nie musi więc modernizować starszego budynku wyłącznie dlatego, że zmienił się klimat.

Czy przepisy powinny się zmienić?

Coraz więcej ekspertów uważa, że obecne regulacje nie odpowiadają rzeczywistości.

W prawie pracy już dziś funkcjonują wytyczne wskazujące, że temperatura około 26 stopni Celsjusza w pomieszczeniach jest granicą. Po jej przekroczeniu pracodawca powinien podejmować działania ograniczające obciążenie cieplne.

Zdaniem części prawników podobne standardy powinny obowiązywać również w mieszkaniach. Oznaczałoby to konieczność zapewnienia przez właścicieli odpowiednich rozwiązań. Od montażu zewnętrznych osłon przeciwsłonecznych i lepszej izolacji po klimatyzację tam, gdzie inne środki okazują się niewystarczające.

Na razie jednak nie zapadło przełomowe orzeczenie Federalnego Trybunału Sprawiedliwości, które nakładałoby taki obowiązek na wynajmujących.

Zmiany klimatu wymuszają zmianę prawa

Rosnąca liczba dni z temperaturami przekraczającymi 35 stopni sprawia, że problem przegrzewających się mieszkań nie jest kwestią komfortu. Coraz częściej mówi się o zagrożeniu dla zdrowia publicznego.

Eksperci zajmujący się planowaniem miast i ochroną klimatu wskazują, że odporność budynków na wysokie temperatury powinna stać się jednym z podstawowych standardów współczesnego budownictwa. Dotyczy to zwłaszcza mieszkań wynajmowanych, w których lokatorzy nie mają realnego wpływu na zastosowane rozwiązania techniczne.

Dopóki przepisy nie zostaną dostosowane do nowych warunków klimatycznych, tysiące najemców w Niemczech będą zmuszone radzić sobie z ekstremalnym upałem na własną rękę – korzystając z wentylatorów, zaciemniających zasłon, przenośnych klimatyzatorów, a w skrajnych przypadkach nawet szukając schronienia w klimatyzowanych hotelach. W obliczu coraz częstszych fal gorąca takie rozwiązania trudno jednak uznać za trwałą odpowiedź na problem, który z roku na rok będzie tylko narastał.