Niemiecki rynek mieszkaniowy zmaga się z rosnącym deficytem, który do 2030 roku może sięgnąć aż 955 tys. lokali socjalnych. To efekt kurczącej się podaży i spadku liczby budów.
W 2024 roku oddano do użytku 251,9 tys. mieszkań, o 14 proc. mniej niż rok wcześniej. Jest to najniższy wynik od 9 lat. Zaledwie 135,3 tys. z nich to klasyczne lokale na wynajem.
Czynsze w Top-7 w górę – rekordowe 23,95 euro za mkw.
Pomimo spowolnienia imigracji wciąż prognozuje się wzrost liczby gospodarstw domowych. Do 2040 roku w Niemczech przybędzie ich około 1,02 mln. To oznacza dalsze nasilenie presji na rynku wynajmu. Już w połowie 2025 roku czynsze w miastach Top-7 były średnio o 4 proc. wyższe niż rok wcześniej i wynosiły 16,45 euro za mkw., przy stawkach maksymalnych sięgających 23,95 euro.
W 50 największych miastach średnie czynsze wzrosły do 11,75 euro (+5 proc. r/r), a najwyższe do 18,5 euro (+7 proc. r/r). Jeszcze wyraźniejsze zwyżki widać w segmencie nowych budynków. Tu ceny wynajmu w dużych metropoliach osiągnęły średnio 21,8 euro za mkw., a rekordowe stawki doszły do 29 euro. Relacja czynszu do dochodu utrzymuje się na poziomie około 35 proc. w największych miastach.
Rząd federalny uruchomił program „Housing Construction Turbo” i zapowiedział 23,5 mld euro wsparcia dla budownictwa socjalnego w latach 2025–2029. Niestety taki zastrzyk pewnie jedynie częściowo ustabilizuje sytuację, ponieważ nie rozwiąże problemu strukturalnego.
Ponad 40 proc. najmu w kompaktowym formacie
Na tle rosnących kosztów i malejącej dostępności tradycyjnych mieszkań coraz większą rolę odgrywają kompaktowe formaty, np. mikroapartamenty. W niektórych miastach stanowią już ponad 40 proc. oferty najmu. Trend ten wzmacnia struktura demograficzna. Do 2040 roku liczba jednoosobowych gospodarstw domowych w Niemczech zwiększy się o 921 tys. Ponad połowa z nich powstanie w 50 największych miastach.
Z punktu widzenia inwestorów segment ten jest szczególnie atrakcyjny, ponieważ zapewnia wysoką rentowność, stabilny popyt i ma silny potencjał rozwoju. Mikrożycie staje się więc alternatywą dla osób niemogących znaleźć tradycyjnego mieszkania. Dla rynku jest natomiast wygodnym buforem łagodzącym część problemów z niedoborem lokali.
Inwestycyjny boom: 42,5 mld euro w mieszkania
Ubiegły rok przyniósł wyraźne ożywienie w segmencie inwestycji mieszkaniowych – wolumen transakcji sięgnął 42,5 mld euro, co oznacza wzrost o 29 proc. w relacji rok do roku. W miastach Top-7 liczba transakcji zwiększyła się o 28 proc., a w pozostałych 45 analizowanych o jedną czwartą.
Inwestorzy instytucjonalni i prywatni coraz częściej koncentrują się na istniejących portfelach oraz aktywach spełniających kryteria ESG. Według prognoz Colliers lata 2025–2026 przyniosą utrzymanie wysokiej aktywności zakupowej, gdyż mieszkania – pomimo trudnego otoczenia gospodarczego – pozostają jedną z najbardziej stabilnych i perspektywicznych klas aktywów w Niemczech.
