Rynek najmu w Dublinie coraz mocniej rozmija się z możliwościami osób korzystających z pomocy mieszkaniowej. W czerwcu w centrum miasta znaleziono zaledwie jedno mieszkanie, które mieściło się w limitach HAP. Problem nie dotyczy już tylko wysokości czynszów. Chodzi o to, że między cenami na prywatnym rynku a kwotami, które może pokryć państwowe wsparcie, powstała ogromna luka.
Dublin potrzebuje mieszkań, ale osoby z HAP nie mogą wynająć wielu z nich
Kryzys mieszkaniowy w Dublinie ma dziś bardzo konkretny wymiar. Na rynku pojawiają się mieszkania, ale ich ceny często wykluczają osoby korzystające z programu Housing Assistance Payment, czyli HAP. Najnowszy raport Simon Community pokazuje skalę problemu. W czerwcu w 16 analizowanych lokalizacjach w całej Irlandii dostępnych było łącznie 1303 mieszkań na wynajem. Jednak tylko 20 z nich spełniało wymogi HAP. W samym centrum Dublina sytuacja wyglądała szczególnie źle. Spośród dostępnych ofert tylko jedna mieściła się w obowiązujących limitach.
To pokazuje zasadniczy problem rynku: sama obecność mieszkania na rynku nie oznacza jeszcze, że będzie ono dostępne dla osoby otrzymującej HAP.
Limit HAP nie nadążają za cenami najmu
W centrum Dublina za mieszkanie z jedną sypialnią właściciele żądali w czerwcu od 1200 do 3300 euro miesięcznie. W przypadku mieszkań z dwiema sypialniami ceny sięgały nawet 8000 euro.
Tymczasem podstawowy limit HAP dla jednej osoby dorosłej w samodzielnym lokalu wynosi 660 euro miesięcznie. W Dublinie samorząd może zastosować uznaniową dopłatę do wysokości 35 proc., co podnosi kwotę do 891 euro.
Różnica między tymi wartościami jest kluczowa. Nawet maksymalna stawka z dopłatą często pozostaje znacznie poniżej czynszu żądanego przez właściciela.
W praktyce osoba korzystająca z HAP może więc znaleźć dziesiątki ofert, które formalnie są dostępne, ale nie spełniają wymogów HAP. Na papierze wybór istnieje. W rzeczywistości liczba mieszkań, na które może sobie pozwolić najemca korzystający z pomocy, jest dramatycznie mniejsza.
Limit HAP tworzy dodatkową barierę na już trudnym rynku
Problem staje się jeszcze bardziej dotkliwy, gdy spojrzymy na Dublin jako całość. W Dublin City North w czerwcu dostępnych było 197 mieszkań, ale tylko sześć mieściło się w limitach HAP. W Dublin City South na rynku znajdowały się 492 nieruchomości. Wymogi HAP spełniały zaledwie cztery.
To oznacza, że nawet tam, gdzie oferta najmu jest większa niż w ścisłym centrum, osoby korzystające z HAP nadal poruszają się po bardzo wąskim wycinku rynku.
fot. shutterstock.com
Dla najemcy bez HAP wybór mieszkania zależy przede wszystkim od wysokości dochodów i zdolności do zapłaty czynszu. Dla osoby korzystającej z HAP pierwszym filtrem staje się dodatkowo limit programu.
Czynsz rośnie, a limity pozostają w tyle
Jednym z największych problemów jest wiek obowiązujących stawek. Maksymalne ustawowe stawki HAP dla czterech rad miejskich Dublina zostały ustalone w 2017 roku i od tego czasu nie zostały zmienione. Rynek najmu w tym czasie przeszedł jednak ogromną zmianę.
Ceny mieszkań wzrosły, podaż pozostaje ograniczona, a właściciele mogą wybierać spośród wielu potencjalnych najemców. Osoba otrzymująca HAP często nie jest więc dla właściciela równie atrakcyjnym kandydatem jak najemca, który może zapłacić pełną cenę rynkową. W rezultacie problem nie sprowadza się wyłącznie do tego, że wymogi HAP są zbyt niskie. Problem polega również na tym, że osoba korzystająca z programu konkuruje o mieszkanie na rynku, na którym popyt jest ogromny, a oferta ograniczona.
Co oznacza limit HAP dla rodziny?
Różnica między limitami a cenami rynkowymi jest szczególnie istotna w przypadku rodzin.
Dla jednej osoby dorosłej lub pary z jednym dzieckiem podstawowy limit wynosi 1250 euro. Po zastosowaniu 35-procentowej dopłaty może wzrosnąć do 1687 euro. Dla gospodarstwa z dwójką dzieci jest to odpowiednio 1275 i 1721 euro, a przy trojgu dzieci 1300 i 1755 euro. Na pierwszy rzut oka kwoty z dopłatą mogą wydawać się znaczące. Problem pojawia się wtedy, gdy rodzina próbuje znaleźć odpowiednio duże mieszkanie w Dublinie.
Jeżeli właściciel żąda czynszu wyższego niż limit, rodzina może mieć możliwość pokrycia części różnicy z własnych pieniędzy, ale dla gospodarstwa o niskich dochodach nawet kilkaset euro dodatkowego czynszu miesięcznie może oznaczać granicę między stabilnym mieszkaniem a kolejną przeprowadzką lub zaległościami.
Homeless HAP daje więcej, ale nie rozwiązuje problemu
System przewiduje także Homeless HAP, czyli rozwiązanie skierowane do osób znajdujących się w bezdomności lub zagrożonych bezdomnością. W tym przypadku możliwy jest wyższy poziom wsparcia, sięgający 50 proc. ponad podstawowy limit.
Nie zmienia to jednak zasadniczego problemu. Jeżeli na rynku brakuje mieszkań w odpowiednim przedziale cenowym, samo zwiększenie dostępnej kwoty pomocy nie gwarantuje znalezienia lokalu.
Dlatego kryzys mieszkaniowy w Dublinie wymaga spojrzenia szerzej niż tylko przez pryzmat programu HAP. Państwo może zwiększać limity, ale jeżeli liczba mieszkań pozostanie zbyt mała, najemcy nadal będą konkurować o niewielką pulę dostępnych lokali.
W Dublinie jest więcej ofert, ale dla HAP nadal za mało
Dane z czerwca pokazują paradoks. Liczba mieszkań dostępnych na analizowanym rynku wzrosła. W porównaniu z marcem 2026 roku oferta była większa o 22 proc. W porównaniu z marcem 2025 roku wzrosła o 33 proc. A jednak liczba mieszkań spełniających wymogi HAP pozostaje bardzo niska.
To ważny sygnał. Sam wzrost liczby ogłoszeń nie rozwiązuje kryzysu mieszkaniowego, jeśli nowe mieszkania pojawiają się w segmencie cenowym niedostępnym dla osób o niższych dochodach.
Dla osoby poszukującej mieszkania liczy się nie to, ile ofert znajduje się na portalu nieruchomości. Liczy się to, ile z nich faktycznie może wynająć.
Problem dotyczy całej Irlandii
Dublin pozostaje najbardziej widocznym przykładem, ale problem wykracza poza stolicę. W czerwcowym badaniu aż 12 z 16 analizowanych obszarów nie miało nieruchomości spełniającej wymogi HAP.
Wśród tych miejsc znalazły się między innymi centra Galway, Limerick i Waterford, a także Cork City Centre, Dundalk i Sligo Town. W części tych lokalizacji wcześniej dostępne były pojedyncze mieszkania w ramach HAP, ale zniknęły one z rynku.
To oznacza, że kryzys nie jest wyłącznie problemem drogich mieszkań w centrum Dublina. W coraz większej liczbie miast osoby korzystające z pomocy mieszkaniowej mają bardzo ograniczoną możliwość wyboru.
