Berlin od lat zmaga się z narastającym kryzysem mieszkaniowym, a jednym z najbardziej widocznych symptomów problemu jest rosnąca popularność podnajmu mieszkań w centrum miasta. Dla wielu mieszkańców staje się on koniecznością. Jednak dla niektórych – sposobem na nielegalne zyski. Eksperci alarmują: patologia na rynku najmu w Berlinie osiąga dziś niebezpieczny poziom.
W ciągu ostatniej dekady czynsze w Berlinie wzrosły ponad dwukrotnie. Powodów tego zjawiska jest kilka: niewystarczająca liczba nowych mieszkań, ograniczona dostępność mieszkań w zasobach istniejących, a także ograniczenia wynikające z Mietpreisbremse. Choć przepisy te miały łagodzić presję cenową, obejmują jedynie mieszkania z „zasobu istniejącego”. Natomiast nowe budownictwo jest poza regulacjami. W efekcie powstaje rosnąca przepaść między kosztami najmu w starych umowach a nowymi stawkami rynkowymi.
Dlaczego podnajem mieszkań stał się tak powszechny?
W tej sytuacji coraz więcej osób samotnych lub par mieszka w dużych, starych mieszkaniach w kamienicach z 3–5 pokojami. Płacą wysokie czynsze i rachunki za energię. Jednak jednocześnie nie mogą się „przeprowadzić” do mniejszych lokali, ponieważ te po prostu nie istnieją w przystępnych cenach. Nowe i mniejsze są za drogie na rynku najmu. Podnajem mieszkań stał się więc dla wielu jedynym sposobem na częściowe złagodzenie finansowego obciążenia. Dlatego jest tak powszechny.
Podnajem mieszkań a ryzyko prawne
Problem zaczyna się, gdy główny najemca traktuje podnajem jako źródło zysku. Berliński adwokat i ekspert od prawa najmu, Jörg Rosenthal, tłumaczy, że w takich przypadkach mowa jest o tzw. „nastawieniu na zysk” (Gewinnerzielungsabsicht). Podnajem jest legalny tylko wtedy, gdy uzyskano zgodę właściciela. Natomiast jego celem jest pokrycie części kosztów, a nie generowanie dodatkowych przychodów.
Jak podaje Berliner Zeitung sądy w Berlinie wielokrotnie uznawały, iż pobieranie od podnajemcy kwot znacznie wyższych niż sam czynsz właściciela mieszkania jest niezgodne z prawem. Podnajem staje się wówczas podstawą do wypowiedzenia umowy najmu. Mimo tego patologia na rynku najmu mieszkań ma się doskonale.
fot. shutterstock.com
Przykłady pokazują skalę problemu. Jeśli mieszkanie o powierzchni 70 m² kosztuje najemcę 630 euro, to wynajem jednego pokoju za 600 euro jest jeszcze akceptowalny. Wynajem dwóch pokoi po tej samej cenie oznacza już realny zysk. Zatem jest to działanie sprzeczne z przepisami. W jednej z głośnych spraw w Berlinie-Mitte najemca pobierał od podnajemcy ponad dwukrotność swojego czynszu. Sytuacja ta wkrótce trafi do Federalnego Trybunału Sprawiedliwości.
Patologia na rynku najmu. Mietpreisbremse nie zawsze chroni
Choć Mietpreisbremse teoretycznie ogranicza maksymalny czynsz, w praktyce jest ona często omijana. Dopuszczalne jest jedynie niewielkie przekroczenie – do 10% średniego czynszu lokalnego – oraz dodatek za umeblowanie, który musi wynikać z rzeczywistych kosztów.
W przypadku łamania tych zasad właściciel może odmówić zgody na podnajem, a w sytuacjach skrajnych nawet wypowiedzieć umowę najmu. Eksperci podkreślają, że patologia na rynku najmu w Berlinie narasta głównie tam, gdzie główni najemcy systematycznie wykorzystują desperację osób szukających mieszkań. Pobierają wówczas od nich zawrotne kwoty.
Co może zmienić decyzja Federalnego Trybunału Sprawiedliwości?
W styczniu 2026 r. BGH ma rozstrzygnąć, czy wyraźny zysk z podnajmu mieszkań, zwłaszcza przy dwóch lub więcej wynajmowanych pokojach, jest sprzeczny z prawem. Rozważy również, czy właściciele mają prawo znać wysokość pobieranego czynszu. Jeśli tak, wielu najemców w Berlinie może stracić prawo do dalszego podnajmu. Natomiast w skrajnych przypadkach nawet swoje mieszkania.
To pokazuje, jak trudna i napięta jest sytuacja na berlińskim rynku najmu. Podnajem mieszkań, który dla niektórych był ratunkiem finansowym, w przypadku łamania przepisów może stać się źródłem poważnych problemów prawnych. Jednak obenca patologia na rynku najmu mieszkań w Berlinie musi się skończyć.