Aby ustabilizować ceny najmu i chronić najemców przed zbyt dużymi podwyżkami, wprowadzono tzw. hamulec czynszowy, czyli Mietpreisbremse. Obecnie niemiecki rząd przedłużył go do 2029 roku. Kto może z niego skorzystać?
Hamulec czynszowy to regulacja, która ogranicza wysokość czynszu w nowych umowach najmu. Dotyczy to regionów, gdzie mamy do czynienia z wysokimi cenami. W założeniu prawo to ma chronić najemców przed drastyczną podwyżką.
Czym jest hamulec czynszowy i gdzie obowiązuje?
Niemiecki rząd przedłużył hamulec czynszowy, czyli Mietpreisbremse do 2029 roku. Wprowadził go w 2015 roku rząd kierowany przez CDU. Określa on „dopuszczalną kwotę czynszu na początku okresu najmu”. Czyli kwotę, jaką wynajmujący mogą legalnie pobierać od swoich najemców.
Prawo to ma zastosowanie w rejonach z „napiętym rynkiem nieruchomości” (angespanntem Wohnungsmarkt). Są to obszary, w których czynsze są wyższe niż średnia w Niemczech. Albo takie, w których następuje szybki wzrost populacji, przy niewielkiej liczbie budowanych domów.
Pod koniec 2024 roku 410 z 11 000 gmin w Niemczech uznano za takie, w których mamy do czynienia z napiętym rynkiem nieruchomości. Zgodnie z zasadą, w takich rejonach wynajmujący nie mogą pobierać od najemców więcej niż 10 proc. „lokalnego czynszu porównawczego”.
Ten z kolei ustala się na podstawie indeksu czynszu, czyli Mietpresindex lub Mietspiegel. Ma go każde miasto i region w Niemczech.
Jak najemcy mogą ubiegać się o obniżkę czynszu?
Aby ubiegać się o obniżkę czynszu, najpierw musimy sprawdzić, czy jesteśmy do niej uprawnieni. W tym celu warto znaleźć swoją umowę najmu. Umowy takie zawierają informacje o cechach nieruchomości (np. powierzchni użytkowej). Dzięki temu możemy ustalić, czy płacimy za wysoki czynsz.
Mietspiegel określa maksymalny czynsz, który właściciele nieruchomości mogą pobierać. Niektóre miasta i regiony mają publiczny, internetowy kalkulator czynszu. Można wprowadzić informacje o domu i umowie najmu do kalkulatora, a on oszacuje, czy płacimy za dużo.
Aby ubiegać się o obniżkę czynszu, możemy zacząć od napisania listu do wynajmującego. W nim z kolei musimy wyjaśnić, że porównaliśmy umowę ze wskaźnikiem czynszu, co wykazało za wysoką opłatę.
Jeśli wynajmujący nie chce obniżyć nam czynszu i stawia opór, powinniśmy zatrudnić prawnika, poprosić o poradę lokalne stowarzyszenie lokatorów lub skontaktować się z platformami internetowymi, które zrobią to za nas.
W przypadku, gdy wynajmujący podniósł czynsz w sposób niezgodny z prawem, możemy również postarać się o zwrot nadpłaconych kwot. Najemcy mogą ubiegać się o zwrot nadwyżki czynszu z mocą wsteczną za pierwsze dwa i pół roku najmu.