Fot. Getty
Jeśli masz zaległości w płaceniu czynszu w UK, to Twój landlord prawdopodobnie będzie chciał Cię eksmitować. Ale eksmisja rządzi się swoimi prawami i żeby do niej doszło, landlord musi przestrzegać procedury. Eksmisję można też, w uzasadnionych przypadkach, zwyczajnie zawiesić lub opóźnić.
Eksmisja z powodu zaległości w płaceniu czynszu
Każdy lokator, który ma zaległości w płaceniu czynszu, podlega eksmisji. Landlord może dokonać eksmisji w ramach procedury „wezwania do zwrotu przedmiotu najmu” (ang. seeking possession). Aby jednak doszło do eksmisji, landlord musi przestrzegać procedury – inaczej może on bowiem ponieść odpowiedzialność za bezprawną eksmisję. Przede wszystkim landlord zobowiązany jest przedstawić niepłacącemu czynszu lokatorowi wypowiedzenie umowy najmu, w którym zażąda zwrotu swojej nieruchomości. Otrzymanie powiadomienia nie zawsze jednak oznacza, że lokator musi opuścić dom do wyznaczonej daty, ponieważ w większości przypadków landlord, aby dokonać eksmisji, musi uzyskać nakaz sądowy. A o nakaz taki – wezwanie do opuszczenia mieszkania (ang. possession order) – landlord może się ubiegać w sądzie dopiero po upłynięciu okresu wypowiedzenia. Jeśli lokator nie opuści nieruchomości do daty wyznaczonej w wezwaniu, to właściciel musi jeszcze uzyskać nakaz eksmisji (ang. warrant of eviction), zezwalający na dokonanie jej komornikowi.
Wezwanie do opuszczenia mieszkania
Jeśli landlord uzyskał już w sądzie wezwanie do opuszczenia mieszkania (possession order), to lokator będzie miał na to prawdopodobnie nie więcej niż 14 dni (w uzasadnionych przypadkach można się postarać o wydłużenie tego okresu). Jeśli w sprawie eksmisji odbywa się rozprawa sądowa, to landlord może uzyskać:
- bezwarunkowe wezwanie do opuszczenia mieszkania (ang. outright possession order);
- wezwanie do opuszczenia mieszkania w zawieszeniu (ang. suspended possession order);
- odroczone wezwanie do opuszczenia mieszkania (ang. postponed possession order).
Do wydania bezwarunkowego wezwania do opuszczenia mieszkania dochodzi gdy:
- lokatorowi nie udało się przekonać sędziego, że dotrzyma warunków zapłaty czynszu i ureguluje zaległości;
- lokator ma zagwarantowany najem krótkoterminowy i otrzymał wypowiedzenie na podstawie „section 8 notice”;
- lokatorowi przysługiwał najem elastyczny, a określony czas najmu dobiegł końca.
Bezwarunkowe wezwanie do opuszczenia mieszkania posiada określoną datę – jeśli lokator do tego czasu nie opuści nieruchomości, to landlord może go usunąć przy pomocy komornika.
Wezwanie do opuszczenia mieszkania w zawieszeniu i odroczone wezwanie do opuszczenia mieszkania są do siebie podobne – w obu bowiem lokator zobowiązuje się terminowego regulowania płatności i uiszczenia stosownych zaległości. Jedyna różnica polega tu na tym, że w pierwszym przypadku, w razie niedotrzymania przez lokatora ustaleń, landlord może się od razu postarać o nakaz eksmisji, a w drugim – musi ponownie przejść całą procedurę przed sądem.
Nakaz eksmisji w UK
W razie nieopuszczenia mieszkania przez lokatora w terminie wskazanym w wezwaniu possession order, landlord występuje do sądu okręgowego o nakaz eksmisji. Nakaz taki jest przekazywany komornikowi, który dokonuje eksmisji. W nakazie określona jest data i godzina eksmisji, a stosowne zawiadomienie lokator otrzymuje także od komornika. Zalegający z płatnościami za czynsz lokator może jednak jeszcze postarać się w sądzie o zawieszenie lub uchylenie nakazu eksmisji. Zgoda sądu oznacza w tym przypadku, że eksmisja nie może się odbyć, a zawieszenie nakazu eksmisji następuje na czas nieokreślony. Wcześniej jednak lokator musi przekonać sąd, dlaczego tak się powinno stać – np. dlaczego nie zdołał on dotrzymać ustaleń w ramach wezwania do opuszczenia mieszkania w zawieszeniu lub odroczonego wezwania do opuszczenia mieszkania.