Krajobraz podatkowy dla właścicieli nieruchomości na wynajem w Wielkiej Brytanii przeszedł w ciągu ostatniej dekady drastyczną metamorfozę. Landlord płaci coraz większe podatki. Przepisy, które niegdyś pozwalały na stosunkowo proste i wysoce zyskowne budowanie portfela, zostały zastąpione przez rygorystyczne obostrzenia.
Mimo to kupowanie nieruchomości pod wynajem, w tym na kredyt nadal jest opłacalne. Jednak posiadacze mieszkań powinni solidnie przemyśleć swoje rozliczenia, aby skutecznie chronić zyski z nieruchomości.
Rząd chce zarobić na landlordach jak najwięcej
Jest to wyraźnie widoczne i w najbliższej przyszłości nie ulegnie zmianie. Landlordzi są na celowniku rządu i będą płacić coraz większe podatki, bowiem dla rządu są dość łatwym celem. Dodatkowo dotykają ich także niekorzystne zmiany podatkowe wprowadzone dla ogółu społeczeństwa. Przykładowo zamrożenie kwoty wolnej od podatku i tzw. fiscal drag albo wzrost podatku od nieruchomości). Nowe przepisy i ograniczenia skutkują większymi podatkami dla osób, które wynajmują mieszkania i czerpią z tego dochody. Najgorzej “oberwali” właściciele mieszkań na kredyt.
Czas intuicyjnego zarządzania finansami minął. Aby utrzymać rentowność i zabezpieczyć swój majątek na długie lata, kluczowe jest zrozumienie nowych reguł gry oraz optymalne ustrukturyzowanie biznesu.
Największe zmiany podatkowe dla landlordów – co musisz wiedzieć?
Słynna section 24 – koniec odliczania odsetek od kredytu
To zmiana, która najmocniej uderzyła w prywatnych landlordów. W przeszłości odsetki od kredytu hipotecznego (Mortgage Interest) traktowano jako koszt uzyskania przychodu. Jeśli zarobiłeś £10,000, a odsetki wyniosły £6,000, podatkiem dochodowym objęta była jedynie kwota £4,000. Realnie zmniejszało to znacząco podatek. Obecnie, na mocy Section 24, osoby fizyczne nie mogą odliczać kosztów finansowych od przychodu przed opodatkowaniem. Zamiast tego otrzymujesz jedynie ulgę podatkową w wysokości podstawowej stawki (TaxRelief na poziomie 20%). Dla osób w wyższym progu podatkowym (40% lub 45%) oznacza to drastyczny wzrost realnego podatku.
Jak mówi doradca podatkowy z firmy Sepera Accounting:
W wielu przypadkach, poprzez zlikwidowania możliwości odliczania odsetek od kredytu, landlordzi zostali sztucznie wepchnięci w wyższy próg dochodowy, mimo braku fizycznego zwiększenia zysku netto.
Wyższy podatek SDLT (Stamp Duty Land Tax)
Zakup dodatkowej nieruchomości mieszkalnej w Anglii i Irlandii Północnej wiąże się z koniecznością zapłaty dodatkowej kwoty (surcharge) do podatku SDLT. Stawka ta wynosi obecnie 5% powyżej standardowych pasm podatkowych, co znacząco podnosi próg wejścia w nową inwestycję i obniża stopę zwrotu (ROI) w początkowych latach.
Koniec przywilejów dla Furnished Holiday Lets (FHL)
Przez lata najem krótkoterminowy (np. przez Airbnb) cieszył się ogromnymi ulgami podatkowymi, będąc traktowanym jak realna działalność gospodarcza (m.in. pełne odliczanie odsetek od kredytu oraz ulgi przy sprzedaży). Zmiany w przepisach zrównały jednak status FHL z tradycyjnym najmem długoterminowym, co zmusza wielu właścicieli do natychmiastowej rewizji strategii.
Making Tax Digital (MTD) dla Landlordów
Program MTD nakłada na landlordów posiadających przychody brutto powyżej określonego progu obowiązek prowadzenia cyfrowej ewidencji i wysyłania kwartalnych raportów do urzędu zamiast jednego, tradycyjnego zeznania rocznego Self Assessment. To gigantyczna zmiana operacyjna, wymagająca wdrożenia odpowiedniego oprogramowania księgowego.
Strategie obrony i optymalizacji portfela
W obliczu tych zmian kluczowe staje się aktywne planowanie podatkowe. Poniżej przedstawiamy obszary, w których odpowiednie decyzje mogą przynieść oszczędności rzędu tysięcy funtów. Jak podaje Sepera Accounting, dobrze ustawiony model zakupu i późniejszej obsługi nieruchomości, może przynieść realne oszczędności i zmniejszenie biurokracji.
Obrona przed Section 24
Przeniesienie portfela nieruchomości lub kupowanie nowych obiektów za pośrednictwem spółki typu limited stało się jedną z najpopularniejszych metod radzenia sobie z Section 24.
Spółki Limited płacą podatek dochodowy od osób prawnych (Corporation Tax) od realnego zysku, co oznacza, że mogą w pełni odliczać odsetki od kredytów hipotecznych jako koszt biznesowy. Przejście na model spółki nie jest jednak uniwersalnym rozwiązaniem – wymaga analizy kosztów i sytuacji właściciela moeruchomości.
Planowanie podatku SDLT i restrukturyzacja
Przy zakupie pakietów nieruchomości lub obiektów o przeznaczeniu mieszano-komercyjnym istnieje możliwość legalnego obniżenia SDLT poprzez zastosowanie odpowiednich ulg, takich jak Multiple Dwellings Relief (w zależności od bieżących regulacji i charakteru transakcji) lub klasyfikacji nieruchomości jako komercyjnej, gdzie stawki podatku są znacznie niższe.
Odpisy amortyzacyjne (Capital Allowances)
Inwestorzy posiadający w swoim portfelu nieruchomości komercyjne (np. biura, magazyny, sklepy) lub domy wielorodzinne typu HMO (w częściach wspólnych) często nie zdają sobie sprawy, że mogą odliczyć od podatku wartość tzw. elementów wbudowanych (plant and machinery), takich jak systemy klimatyzacji, instalacje elektryczne, windy czy systemy przeciwpożarowe. Odpisy te mogą drastycznie obniżyć podstawę opodatkowania w pierwszych latach działalności.
Polscy landlordzi nierezydenci (Non-Resident Landlords)
To osobna sytuacja, w której warto poradzić się specjalistów. Jeśli przeprowadziłeś się z powrotem do Polski, ale zachowałeś swoje nieruchomości w Wielkiej Brytanii i nadal je wynajmujesz, podlegasz pod brytyjski program Non-Resident Landlord (NRL) Scheme. Ten schemat rozliczeń obowiązuje jeśli landlord przebywa poza UK ponad 6 miesięcy w roku.
W takim scenariuszu agencja nieruchomości lub lokator mają ustawowy obowiązek potrącania 20% podatku od czynszu i odprowadzania go bezpośrednio do HMRC. wymaga to kwartalnych rozliczeń z HMRC. Jest to o tyle skomplikowane, że od tego podatku można odliczyć pewne koszty, ale decyduje o tym lokator lub agencja. Aby tego uniknąć landlord może złożyć wniosek o zgodę na otrzymywanie czynszu bez potrąceń i wówczas ma obowiązek składania deklaracji podatkowej w UK i prawidłowego rozliczania kosztów.
Zbuduj efektywną strukturę na lata
Posiadając jedną, dwie lub więcej nieruchomości warto przeliczyć płacone podatki i sprawdzić możliwości ich optymalizacji. Jak wskazują niedawna ankieta przeprowadzona przez Sepera Accounting, większość landlordów nie nadąża za zmianami w prawie, a wyższy podatek stanowi dla nich przykrą niespodziankę dopiero w czasie rozliczenia rocznego.
Artykuł powstał przy współpracy z ekspertami z Sepera Accounting – planowanie podatkowe dla landlordów w tym nierezydentów. Porada w języku polskim.
