W Wielkiej Brytanii zbliża się największa od lat reforma rynku najmu. Od 1 maja 2026 roku zacznie obowiązywać Renters’ Rights Act – ustawa, która całkowicie zmienia relacje między najemcami a właścicielami nieruchomości. Jej celem jest zwiększenie bezpieczeństwa lokatorów, ale wśród landlordów budzi ona ogromne obawy i może doprowadzić do zjawiska określanego przez ekspertów jako masowa sprzedaż mieszkań w UK. Ustawa ochraniająca najemców wzbudza obawy właścicieli mieszkań.
Nowa ustawa wprowadza szereg zmian. Nowe regulacje mają zagwarantować najemcom większą stabilność i ochronę przed nadużyciami. Najważniejszą z nich jest likwidacja tzw. no-fault evictions, czyli eksmisji bez podania przyczyny, regulowanych dotąd przez słynną Sekcję 21. Od 1 maja 2026 roku właściciel będzie mógł rozwiązać umowę tylko w ściśle określonych przypadkach – np. zaległości czynszowe, niszczenie mienia czy konieczność zamieszkania właściciela w lokalu.
Ostatni raz oparte o Sekcję 21 wypowiedzenia można składać do 1 maja 2026 r., przy czym postępowania muszą rozpocząć się najpóźniej do 31 lipca 2026 r.
To historyczny krok. Od lat organizacje pomocowe podkreślały, że niepewność najemców prowadziła do bezdomności. Natomiast wiele rodzin żyło w ciągłym strachu przed nagłą utratą dachu nad głową.
Ustawa ochraniająca najemców, czyli koniec umów na czas określony
Kolejną fundamentalną zmianą jest odejście od umów najmu na czas określony. Każda umowa ma automatycznie przekształcać się w umowę okresową, bez z góry wyznaczonego dnia zakończenia. Dla najemców oznacza to stabilność. Natomiast dla właścicieli utrudnioną możliwość odzyskania nieruchomości bez wyraźnej podstawy.
To właśnie ten element, wraz z ograniczoną możliwością eksmisji, jest jednym z powodów rosnącego niepokoju wśród landlordów.
Ograniczenie podwyżek czynszu i koniec „wojen licytacyjnych”
Ustawa wprowadza również limit podwyżek czynszu. Od maja 2026 będą one możliwe raz w roku. Co więcej, najemca będzie mógł zaskarżyć podwyżkę do trybunału, jeśli uzna ją za ponadrynkową. Znikną też praktyki podbijania ceny w ofertach najmu. Dlatego łaściciele nie będą mogli żądać od potencjalnych lokatorów licytacji ani płacenia znacznie wyższych depozytów.
To oznacza bardziej przejrzysty i przewidywalny rynek, choć jednocześnie ograniczy elastyczność właścicieli w reagowaniu na zmieniające się warunki ekonomiczne.
Prawo do posiadania zwierząt i zakaz dyskryminacji
Ustawa nakłada na wynajmujących obowiązek merytorycznego uzasadnienia odmowy zgody na zwierzęta. Najemca będzie mógł wystąpić z wnioskiem o pozwolenie. Natomiast właściciel nie będzie mógł odmówić „bez uzasadnionej przyczyny”.
Zakaz dyskryminacji obejmie również osoby pobierające zasiłki oraz rodziny z dziećmi. W praktyce oznacza to koniec ogłoszeń w stylu „No DSS” i „bez dzieci”.
Wyższe kary dla właścicieli – nowa odpowiedzialność
Reforma zakłada surowe sankcje dla tych, którzy złamią przepisy. W zależności od rodzaju naruszenia kary mogą sięgać od kilku tysięcy funtów aż po 40 000 funtów. Ma to zniechęcić do praktyk, które dotychczas niekiedy uchodziły bez konsekwencji.
Ustawa ochraniająca najemców to masowa sprzedaż mieszkań w UK? Obawy landlordów rosną
Właściciele nieruchomości ostrzegają, że ustawa znacząco ogranicza ich prawa i zwiększa ryzyko finansowe. Eksperci rynku podkreślają, że do maja 2026 roku może dojść do „pożarowej” wyprzedaży mieszkań, czyli masowego wycofywania nieruchomości z rynku najmu i sprzedaży ich zanim nowe prawo zacznie obowiązywać.
fot. shutterstock.com
Greg Tsuman z Martyn Gerrard Estate Agents ostrzega przed „potencjalną falą sprzedaży” wynikającą z obaw właścicieli o utratę kontroli nad własnym majątkiem.
Podobnie uważa James Cleverly z Partii Konserwatywnej, który ocenił, że półroczny okres przejściowy doprowadzi do fali „fire sale”, a najemcy zostaną zmuszeni do nagłych wyprowadzek.
Dlaczego ustawa ochraniająca najemców była potrzebna?
Organizacje społeczne od lat alarmowały, że najemcy żyją w niepewności, a rekordowe liczby rodzin trafiały do tymczasowych schronień po eksmisjach bez powodu. Według organizacji Shelter reforma jest „dniem zwycięstwa” dla osób wynajmujących i początkiem realnej ochrony przed bezdomnością.
Reforma ma też doprowadzić do bardziej stabilnego rynku, ograniczając patologie takie jak zbyt agresywne podwyżki czynszu, brak umów, presję na najemców czy dyskryminację.
Jak będzie wyglądał rynek najmu w przyszłości?
Eksperci przewidują, że w krótkim terminie reforma może spowodować spadek podaży mieszkań na wynajem, jeśli właściciele faktycznie zaczną masowo sprzedawać swoje nieruchomości. W efekcie czynsze mogą jeszcze wzrosnąć.
W dłuższej perspektywie rynek może ulec stabilizacji – więcej praw najemców ma przełożyć się na mniejszą rotację i bardziej przewidywalne dochody dla landlordów, a także na poprawę standardu lokali.
Jednak pojawiają się obawy, że część właścicieli przeniesie się na rynek najem krótkoterminowego i wakacyjnego, gdzie nowe przepisy nie obowiązują w takim samym zakresie. Mogłoby to jeszcze bardziej ograniczyć dostępność długoterminowych mieszkań.
Nowa era najmu czy rynek w kryzysie?
Renters’ Rights Act bez wątpienia zapisze się w historii brytyjskiego rynku mieszkaniowego jako jedno z najważniejszych narzędzi ochrony lokatorów. Jednocześnie jednak wywołuje falę niepewności i obaw, które mogą doprowadzić do zjawiska, jakim jest masowa sprzedaż mieszkań w UK.
Czy reforma przyniesie stabilizację, czy chaos – okaże się dopiero w ciągu najbliższych miesięcy i lat. Pewne jest jedno: 1 maja 2026 roku zacznie się zupełnie nowy rozdział w historii brytyjskiego rynku najmu.
