Wielka Brytania przygotowuje się do jednej z największych reform podatkowych ostatnich lat. Od kwietnia 2027 roku wyższe obciążenia obejmą między innymi dochody z wynajmu nieruchomości. Dla landlordów oznacza to kolejne uderzenie w rentowność mieszkań inwestycyjnych. Dla najemców – ryzyko dalszego wzrostu czynszów w czasie, gdy kryzys mieszkaniowy i tak jest już odczuwalny w większości dużych miast. Czy czynsze wzrosną jeszcze przed 2027 rokiem?
Choć nowe przepisy zaczną obowiązywać dopiero za kilkanaście miesięcy, rynek nieruchomości reaguje z dużym wyprzedzeniem. Eksperci zwracają uwagę, że właściciele mieszkań już teraz analizują, jak zabezpieczyć swoje dochody przed skutkami reformy Rachel Reeves. Zresztą przepisy dla landlordów zmieniają się na bardziej niekorzystne już po raz kolejny. Coraz częściej pojawia się pytanie, czy część landlordów będzie próbowała podnosić czynsze jeszcze przed wejściem zmian w życie.
Co więcej podatki uderzą tylko w landlordów, którzy wynajmują całe nieruchomości, zaś rząd wspiera tych, co wynajmują pokoje. Jeśli ktoś wynajmuje pokój w domu w którym sam mieszka, ma wręcz ulgę podatkową. Taka osoba może zarobić rocznie 7500 funtów z najmu bez podatku, co daje jej kwotę wolną od podatku £20,070.
Nowe podatki uderzą w rynek wynajmu. Czy czynsze wzrosną jeszcze przed 2027 rokiem?
Reforma podatkowa wpisuje się w szerszy plan rządu zakładający większe opodatkowanie dochodów pasywnych oraz stopniowe ograniczanie przywilejów podatkowych związanych z kapitałem i nieruchomościami. Od kwietnia 2027 roku wzrosną między innymi podatki od dochodów z wynajmu mieszkań.
Dla wielu landlordów to kolejny koszt. Dochodzi do wysokich rat kredytów buy-to-let, rosnących kosztów remontów, droższych ubezpieczeń oraz coraz większej liczby obowiązków administracyjnych. Szczególnie mocno mogą odczuć to drobni właściciele posiadający jedno lub dwa mieszkania inwestycyjne.
W praktyce wielu z nich zaczyna dziś kalkulować, czy wynajem nadal będzie opłacalny na dotychczasowych warunkach.
Czy landlordzi zaczną podnosić czynsze jeszcze przed reformą?
Zdaniem części ekspertów taki scenariusz jest bardzo prawdopodobny. Rynek najmu w Wielkiej Brytanii pozostaje mocno napięty. Liczba dostępnych mieszkań spada, podczas gdy popyt utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie. W wielu regionach kraju znalezienie mieszkania do wynajęcia staje się coraz trudniejsze, a konkurencja między najemcami rośnie.
W takich warunkach właściciele nieruchomości mają większą możliwość przerzucania rosnących kosztów na lokatorów. Wielu landlordów może uznać, że lata 2026–2027 będą ostatnim momentem na dostosowanie stawek czynszu przed wejściem bardziej restrykcyjnych regulacji.
fot. shutterstock.com
Nie chodzi wyłącznie o próbę zwiększenia zysków. Coraz więcej właścicieli mieszkań obawia się, że po reformie część nieruchomości przestanie generować satysfakcjonujący dochód. To właśnie dlatego rynek już dziś zaczyna reagować na zmiany, które formalnie jeszcze nie obowiązują.
Najemców chronią jednak przepisy
Podniesienie czynszu w Wielkiej Brytanii nie jest jednak tak proste, jak mogłoby się wydawać. Szczególnie po zmianach wzmacniających prawa najemców oraz reformach związanych z Renters’ Rights Bill, określanym potocznie przez część lokatorów jako „Rent Rights Act”.
Nowe przepisy mają ograniczyć możliwość wykorzystywania podwyżek czynszu jako formy nacisku na najemców oraz zwiększyć kontrolę nad nadmiernymi wzrostami opłat.
Jednak już teraz w obawie przed nowymi przepisami, landlordzi masowo eksmitują najemców, zanim zacznie ich chronić nowa ustawa.
Fixed-term tenancy ogranicza możliwości właściciela
W przypadku umów zawartych na czas określony landlord zazwyczaj nie może jednostronnie podnieść czynszu w trakcie trwania kontraktu. Wyjątkiem są sytuacje, w których umowa zawiera specjalną klauzulę umożliwiającą zmianę wysokości czynszu albo gdy najemca dobrowolnie zgodzi się na nowe warunki.
To sprawia, że część landlordów może próbować zabezpieczać się już na etapie podpisywania nowych umów. Eksperci rynku zwracają uwagę, że właściciele coraz częściej mogą decydować się na krótsze kontrakty. Preferują również bardziej elastyczne zapisy dotyczące przyszłych podwyżek.
Większa swoboda przy periodic tenancy
Więcej możliwości właściciele mają przy tzw. periodic tenancy, czyli najmie odnawianym cyklicznie. W takich przypadkach landlord może formalnie podnieść czynsz poprzez procedurę Section 13 notice.
Nie oznacza to jednak pełnej dowolności. Podwyżka musi odpowiadać realiom rynkowym, a najemca ma prawo ją zakwestionować. Spór może trafić do tribunal, który ocenia, czy nowa stawka jest uzasadniona.
To właśnie na tym tle może dojść do największych napięć na rynku najmu w najbliższych kilkunastu miesiącach. Landlordzi będą argumentować, że rosnące podatki i koszty wymuszają wyższe czynsze. Najemcy będą z kolei podkreślać, że reforma podatkowa nie może automatycznie uzasadniać gwałtownych podwyżek.
Renters’ Rights Act zmienia układ sił
Planowane reformy mają dodatkowo wzmocnić pozycję lokatorów. Rząd wprowadził Renters’ Rights Act, która ogranicza możliwości eksmisji bez podania przyczyny, większą ochronę najemców oraz łatwiejsze kwestionowanie nadmiernych podwyżek czynszu.
W efekcie część landlordów może próbować działać jeszcze przed wejściem nowych przepisów w życie. Rynek coraz wyraźniej funkcjonuje dziś w logice wyprzedzania regulacji. Wielu właścicieli mieszkań obawia się, że po 2027 roku podnoszenie czynszów będzie znacznie trudniejsze niż obecnie.
Paradoks reformy: większa ochrona może podbić ceny
Ekonomiści od miesięcy zwracają uwagę na możliwy efekt uboczny całej reformy. Im większe obciążenia podatkowe i regulacyjne nakładane są na landlordów, tym więcej właścicieli może zdecydować się na wycofanie mieszkań z rynku wynajmu.
To z kolei oznaczałoby dalszy spadek podaży lokali, a w konsekwencji jeszcze większą presję na wzrost czynszów. Paradoksalnie więc działania mające zwiększyć ochronę najemców mogą przyczynić się do dalszego wzrostu cen wynajmu, szczególnie w dużych miastach.
Najbardziej mogą odczuć to osoby wynajmujące mieszkania w Londynie oraz innych regionach o wysokim popycie i ograniczonej liczbie dostępnych nieruchomości. Szczególnie trudna sytuacja może dotknąć młodych pracowników, migrantów oraz osoby dopiero wchodzące na rynek najmu.
Najbliższe miesiące mogą być ważne
Choć reforma podatkowa zacznie obowiązywać dopiero od kwietnia 2027 roku, rynek nieruchomości już dziś przygotowuje się na nowe realia. Właściciele mieszkań analizują przyszłe koszty. Natomiast najemcy obawiają się kolejnych podwyżek.
Problem polega jednak na tym, że pogodzenie interesów państwa, landlordów i najemców może okazać się wyjątkowo trudne. Dlatego wiele wskazuje na to, że prawdziwe skutki reformy Brytyjczycy odczują jeszcze zanim nowe przepisy oficjalnie wejdą w życie.
